나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103322 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-134 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""국사봉중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 아스팔트슁글지붕 4층 건물내 2층 201호로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 북서측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관 할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103322 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-134 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지 면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

건물 면적: 39.92㎡ (약 12.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정평가 요약: 본건은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 2층 201호로서, 이용상태는 다세대주택입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 국사봉중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태:

본건은 북측 및 북서측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 사도 및 도로로 이용 중입니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2021년 6월 14일 접수된 김영옥의 근저당권(44,000,000원)이며, 해당 권리보다 후순위인 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 기록은 2006년 11월 21일(이성욱), 2017년 7월 28일(임준혁), 2021년 3월 22일(배대식)이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 124,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 채한선 (채 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 23일

* 확정일자: 2021년 3월 23일

* 배당신고일자: 2025년 8월 28일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 채 씨는 대항력이 있으며, 보증금 210,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되는 것으로 분석되어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 배당표 확정 이전에는 변동 가능성이 있으며, 임차인의 배당 신고일이 2025년 8월 28일인 점을 고려할 때, 실제 배당 절차 진행 및 완료를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 전액 회수가 불확실할 경우 명도 관련 리스크가 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (현재 파악된 내용으로는 해당 사항 없음).

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거지역으로서 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있으며, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

해당 물건지 자체의 상업 시설 활성화 정도보다는 주거지로서의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 국사봉중학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 채한선 씨는 대항력이 있으며, 보증금 210,000,000원 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 분석 결과가 있으나, 임차인과의 명확한 소통 및 권리관계 최종 확인이 필수적입니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 269,000,000원 대비 최근 유사 면적 다세대주택의 매매가가 64,000,000원 ~ 74,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 시세보다 현저히 높을 경우, 유찰 가능성이 높으며, 낙찰 후에도 추가적인 가치 하락이나 시세 차익 기대가 어려울 수 있습니다. (시세 분석은 1.8. 예상 입찰가 섹션에서 상세 분석)

토지이용계획 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6천 9백만원입니다.

현재 대항력 있는 임차인이 거주 중이며, 해당 임차인의 보증금 2억 1천만원은 인수되지 않는 것으로 분석되나, 배당 결과에 따른 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

가장 큰 우려는 감정가와 주변 실거래가 사이의 큰 격차입니다. 최근 유사 물건들의 실거래가는 6천만원대에서 7천만원대 초반으로 파악되는 반면, 본 물건의 감정가는 2억 6천 9백만원으로 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가의 적정성 여부에 대한 심층적인 검토가 필요함을 시사합니다.

유찰 가능성이 높으며, 입찰 시에는 이러한 시세와의 괴리를 반드시 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 인수 부담 없음 (권리분석상): 대항력 있는 임차인이 있으나, 권리분석상 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되어 명도 이후 비교적 깔끔한 권리 확보가 가능할 수 있습니다. (단, 배당 절차 진행 상황 확인 필수)

서울 도심 지역 접근성: 동작구 상도동이라는 위치적 이점을 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물 면적: 39.92㎡ (약 12.07평)

최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 55.64㎡ (279-235): 64,000,000원 (약 115만원/㎡)

* 41.1㎡ (244-349): 69,500,000원 (약 169만원/㎡)

* 41.16㎡ (279-586): 74,000,000원 (약 180만원/㎡)

본건 면적(39.92㎡)과 유사한 41.1㎡, 41.16㎡ 면적의 최근 매매가는 69,500,000원 ~ 74,000,000원 수준입니다.

평균 면적당 가격 (유사 면적 기준) 약 1,744,000원/㎡

본건 면적(39.92㎡) 기준 예상 시세: 39.92㎡ * 1,744,000원/㎡ = 약 69,580,000원.

감정가 대비 시세:

감정가: 269,000,000원

예상 시세: 약 69,580,000원

감정가가 시세 대비 약 3.86배 높게 책정되어 있습니다. 이는 매우 이례적인 상황이며, 감정평가 오류, 특수 상황 반영 또는 단순 과대평가일 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

권리분석상 인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 실제 시세보다 매우 높게 책정되어 있어, 최초 감정가대로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

일반적인 경매에서는 감정가를 기준으로 시작가 및 입찰가를 고려하지만, 본 건의 경우 시세와의 괴리가 너무 커서 시세 기반으로 접근해야 합니다.

최근 유사 물건의 시세가 7천만원 내외이므로, 본 건의 건물 및 토지 면적, 건물 연식(1991년 준공) 등을 고려할 때, 최대 70,000,000원 ~ 75,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

유찰을 거듭하며 감정가가 조정될 가능성도 충분히 있으므로, 향후 변경될 감정가를 참고하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 최신 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 임차인 협의, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

추가 확인 사항 (혐오시설 관련):

Google 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 해당 물건지 주변에 명백한 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 화장장 등)이 직접적으로 노출되거나 언급된 바는 없습니다. 국사봉중학교 및 다세대주택 밀집 지역임을 고려할 때, 일반적인 주거 환경을 해치는 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.