나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103394 [1] 서울특별시 강남구 논현동 58-2 마일스디오빌 13층1313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 7호선 ""학동역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물, 업무용건물, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 학동역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제13층 제1313호로서
(사용승인일 2004.11.26)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

기호 1은 현황 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1),2)는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 학동로, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 논현로131길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1), 2) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(논현지구) , 도로(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),

공부와의 차이

본건이 소재하는 ""13층 건축물 현황도"" 상 일부 호수 표기(1311호~1320호)와 현황 사용 중인 출입호수 표기가 불일치하는 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동 58-2번지 마일스디오빌 13층 1313호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103394(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 417,000,000원입니다. 토지 면적은 8.11㎡(약 2.45평)이며, 건물 면적은 36.29㎡(약 10.98평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 본건은 중복 사건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 7호선 학동역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 건물, 업무용 건물, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 학동역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로 상태

단지 남측으로는 노폭 약 40미터의 학동로가, 북측으로는 노폭 약 12미터의 논현로131길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 도심 지역으로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을18 근저당 국민은행 (2016년 7월 6일 접수)이 말소기준권리이며, 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부현황

* 을18 근저당 국민은행 (216,000,000원)

* 을21 근저당 상상인저축은행 (129,600,000원)

* 갑14 가압류 하나캐피탈 (35,908,910원)

* 갑15 가압류 신한카드 (16,442,419원)

* 갑16 임의경매 상상인저축은행 (116,207,391원) - 본건 사건

* 갑17 임의경매 한국주택금융공사 (180,785,706원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대료 및 보증금 미상

* *주의: 본건의 임차인 현황 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 인수 여부 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다. *

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 한 (2005년 3월 16일)

* 소유권이전: 박 (2008년 8월 27일, 매매 218,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 논현동은 강남의 핵심 상업 및 업무 지구에 속해 있으며, 지하철 7호선 학동역 역세권으로 유동인구가 풍부합니다. 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있으며, 아파트 용도로 이용 중인 본건 역시 이러한 복합 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 기본 정보

* 단지명: 마일스디오빌

* 주소: 서울특별시 강남구 논현동 58-2

* 사용승인일: 2004년 11월 26일

* 총 세대수: 260세대 (1개 동)

* 최고층: 15층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 면적 정보

* 토지 면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

* 건물 면적 (전용 면적): 36.29㎡ (약 10.98평)

* 편의 및 교통 시설

* 지하철 7호선 학동역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 인근 상업 및 업무 지구에 위치하여 다양한 편의시설 접근 용이.

* 주변에 학교가 있어 교육 환경 우수.

* 주차 정보

* 총 주차 대수: 16대 (지상 4대, 지하 4대)

* 전기차 충전기: 지하 2대

* *주의: 260세대 아파트 대비 주차 공간이 매우 협소하여 거주 편의성에 제약이 있을 수 있습니다. *

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 본 건은 2025타경103394로 개시되었으나, 다른 관련 사건이 있을 수 있습니다.

* 호수 표기 불일치

건축물 현황도 상 일부 호수 표기와 실제 사용 중인 출입호수 표기가 불일치하는 것으로 조사되었습니다. (매각 대상은 1313호로 명확히 지정됨)

* 임대차 미상

임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식

2004년 사용승인된 건물로, 20년 가까이 경과하여 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 협소한 주차 공간

세대당 주차 공간 부족은 실거주 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남구 논현동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 지하철 7호선 학동역을 이용하기 편리하며, 주변 상권 및 교통 환경이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 채권들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상이고 중복사건, 건축물 현황도 상의 호수 표기 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 260세대에 비해 현저히 부족한 주차 공간과 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다. 입지적 가치는 높으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 입지: 지하철 7호선 학동역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지 전체의 소유권을 확보하여 다양한 활용 가능성을 열어둡니다.

* 합리적 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 가능성이 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다. (최근 실거래가와 비교 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 22일 거래: 38,000만원 (10층)

* 2026년 6월 5일 거래: 37,200만원 (14층)

* 2026년 6월 12일 거래: 35,000만원 (12층)

* 시세 분석 및 예상 입찰가

본건은 13층으로, 최근 거래된 10층, 12층, 14층의 거래 가격은 35,000만원에서 38,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 본 건의 감정가는 41,700만원으로, 최근 실거래가 평균보다 높은 편입니다.

권리 관계의 불확실성(임차인 미상), 중복사건, 협소한 주차 공간 등의 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 37,000만원에서 38,000만원 사이로 제시하며, 현장 조사 결과 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

*감정가 41,700만원 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. *

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.