나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2265 [1] 전라남도 진도군 고군면 향동리 305-2 양어장 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2265 [1] 전라남도 진도군 고군면 향동리 305-2 양어장 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2024타경2265 | 소재지: 전라남도 진도군 고군면 향동리 305-2 | 감정가: 235,701,400원 | 최저가: 105,594,000원 | 용도: 양어장

1. 해남지원 2024타경2265 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경2265 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 향동리 305-2

용도: 양어장

감정가: 235,701,400원

토지면적: 2880.30㎡ (약 871.57평)

토지 지분율: 268980 (※ 지분율 표기 방식에 대한 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 75.70㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 진OOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 향동리 소재 모사삼거리 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 양어장이 주를 이루는 해안 어촌지대로, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 국도 18호선이 진도군의 간선도로 역할을 수행하며, 차량을 이용한 접근은 가능합니다. 다만, 관광지나 주요 상업 시설과의 거리는 다소 떨어져 있어, 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 해안 어촌 지역의 특성상 축사 등은 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되는 지분 매각 물건입니다. 또한, 특이사항으로 법정지상권의 성립 가능성이 언급되어 있어 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 채무자 겸 소유자는 조OO이며, 채권자는 진OOOO입니다. 경매 구분은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 주의사항에 따르면, 일괄 매각으로 진행되며 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구가 포함될 수 있으나 일부는 소재불명입니다. 목록 1, 2는 지분 매각이며, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '양어장'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 제시외 건물은 매각 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 진도군 고군면 향동리는 주로 양어장 및 어업 활동이 이루어지는 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설 등 활발한 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이나 소규모 상점은 존재할 수 있으나, 이는 부동산의 주된 가치보다는 지역의 특성을 보여주는 요소로 이해해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 해안 어촌 지역에 위치하며, 주변은 양어장이 주를 이루고 있습니다. 따라서 조용한 전원생활 또는 어업 활동에 적합한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 진도군청까지는 차량으로 약 20분 거리에 있어 행정 업무나 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 문화, 교육, 의료 등의 주요 시설은 읍내나 더 큰 도시 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 진도군은 지속적으로 고령화가 진행되고 있어 젊은 층의 인구 유입보다는 기존 지역 주민들의 생활 환경에 더 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 토지의 일부 지분만 소유하게 되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다. 또한, '법정지상권' 성립 가능성은 건물 소유권과 토지 이용권 간의 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

제시된 주의사항 및 감정평가 요약에 따르면, 여러 기계·기구가 소재불명, 일부 교체, 수량 불일치, 타인 소유 토지 및 공유 수면에 설치된 상태로 파악되었습니다. 이는 기계·기구의 가치 평가에 영향을 미치며, 실제 인수인 시 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제를 내포합니다. 특히, 타인 소유지나 국유지에 설치된 기계·기구는 이전 또는 철거에 따른 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

현황 '양어장'으로 이용 중이나, 공부상 지목이 '대'인 점과 제시외 건물이 매각 제외되는 점은 명확한 현황 파악과 별도 처리가 필요함을 시사합니다.

건물은 없으나, 제시외 건물 75.70㎡가 있으며, 이는 매각 제외됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 향동리의 해안가에 위치한 양어장 토지 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 어촌 지역의 특성을 잘 보여주며, 자연환경이 우수합니다. 그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 복잡한 기계·기구 현황 등 권리 및 물건 상태에 있어 상당한 주의와 면밀한 분석이 필요한 물건입니다. 양어장 운영에 필요한 설비의 불확실성과 타인 소유지 위 설치 등은 추가적인 리스크 요인입니다. 이러한 복합적인 요인들을 충분히 검토하고 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **해안가 입지**: 진도라는 지역적 특성과 해안가에 위치한 점은 향후 관광 또는 주거 관련 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

2. **양어장 특수성**: 현재 양어장으로 이용 중이라는 점은, 해당 업종에 대한 이해도가 있는 투자자에게는 바로 사업을 이어받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. **낮은 최저가**: 감정가 대비 유찰을 거듭하여 최저가가 낮게 형성되어 있어, 권리 관계 및 리스크를 충분히 감수한 후 접근한다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. (2025년 12월 8일 기준 최저가 1억 559만원)

법원 정보

해남지원 경매1계