나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54983 [1] 전라남도 진도군 지산면 와우리 704-4 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54983 [1] 전라남도 진도군 지산면 와우리 704-4 임야 경매

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해남지원 경매1계 2024타경54983 | 소재지: 전라남도 진도군 지산면 와우리 704-4 | 감정가: 15,414,000원 | 최저가: 10,790,000원 | 용도: 임야

1. 해남지원 2024타경54983 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경54983 (1)

소재지: 전라남도 진도군 지산면 와우리 704-4

용도: 임야

감정가: 15,414,000원

토지면적: 367.00㎡ (약 111평)

토지 지분율: 36700 (전체 지분으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 146.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

1. 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외

2. 공부상 지목 임야이나, 현황 잡종지임

3. 도로법상 도로 구역 및 접도구역에 일부 속함

4. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 진도군 지산면 와우리 소재 "금노항" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 해안 농경지대 및 야산지대로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 시골 지역의 특성상 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO님입니다. 채권자는 한OO님입니다.

주의사항에 '법정지상권'이 명시되어 있어 권리관계 분석 시 매우 신중해야 합니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 해당 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 본건은 토지 매각 대상이며, 공부상 임야이나 현황은 잡종지입니다. 또한, 제시외 건물 146.00㎡는 매각에서 제외되었습니다. 제시외 건물이 매각 제외되었고 법정지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 토지를 취득하더라도 기존 건물 소유자의 토지 사용을 막지 못하고 토지 사용료(지료)를 지급해야 할 수도 있습니다. 따라서 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필요하며, 이는 복잡한 권리관계를 형성할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 전라남도 진도군 지산면 와우리라는 지역적 특성상, 상업 시설이나 일반적인 상권 분석보다는 농경지 및 야산지대의 특성이 강합니다. 인근에 금노항이 있으나 직접적인 상권 형성에는 한계가 있습니다. 대규모 상권보다는 지역 주민들을 위한 소규모 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

진도군 지산면은 농어촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 면소재지 등을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 본건 소재지 와우리 자체는 농경지 및 야산지대가 주를 이루므로, 인근의 마을이나 면사무소 등 관련 시설을 통해 생활 정보를 얻을 수 있습니다. 주변 시설로는 인지마을, 가치저수지, 와우저수지 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 제시외 건물(146.00㎡)이 매각에서 제외되었고, '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어 성립 가능성이 높습니다. 이는 토지 낙찰 후에도 해당 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 가지며, 이에 따른 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 현황 지목 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '잡종지'이므로, 토지 이용에 있어 실제 현황과 공부상의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계를 위해서는 측량이 필수적입니다. 이는 토지 이용 및 향후 분쟁 소지를 야기할 수 있습니다.

4. 도로법상 도로구역 및 접도구역: 본 토지가 도로법상 도로 구역 및 접도구역에 일부 속해 있어 토지 형질 변경이나 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 준보전산지: 본 토지는 「산지관리법」에 따라 준보전산지로 분류되어 있어, 건축이나 토지 이용 시 산지전용 허가 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 가축사육제한구역: 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 가축 사육 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 지산면 와우리에 위치한 임야(현황 잡종지)로, 강제경매로 나왔습니다. 감정가는 15,414,000원이며, 토지 면적은 367㎡(약 111평)입니다. 가장 큰 리스크 요인은 '법정지상권'이 존재할 가능성이 높다는 점입니다. 제시외 건물(146.00㎡)이 매각에서 제외되었음에도 불구하고, 해당 토지 위에 존재하는 건물이 법정지상권을 주장할 경우 낙찰자는 토지 사용에 제약을 받게 됩니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 경계 불분명, 도로구역 및 접도구역 포함, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 여러 제한사항을 고려해야 합니다. 농경지 및 야산지대의 특성을 가지는 지역으로, 개발보다는 자연인 생활 터전이나 장기적인 관점에서의 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저렴한 초기 투자 비용: 감정가 15,414,000원으로, 토지 면적 대비 투자 진입 장벽이 낮습니다.

2. 자연환경: 진도군의 해안가 근처라는 지리적 이점을 가지고 있어, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 경우 매력적일 수 있습니다.

3. 잠재적 개발 가능성 (제한적): 법정지상권 및 각종 규제 사항을 면밀히 분석하여, 추후 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 많은 제약이 따를 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 답사, 등기부등본 및 관련 법규 검토 등 심층적인 권리분석 및 현황 조사가 필요합니다.

법원 정보

해남지원 경매1계