나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55375 [2] 전라남도 완도군 생일면 봉선리 895-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55375 [2] 전라남도 완도군 생일면 봉선리 895-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경55375
• 주소: 전라남도 완도군 생일면 봉선리 895-1
• 감정가: 1,771,100원
• 최저가: 794,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

해남지원 경매1계 2024타경55375 | 소재지: 전라남도 완도군 생일면 봉선리 895-1 | 감정가: 1,771,100원 | 최저가: 794,000원 | 용도: 전

1. 해남지원 2024타경55375 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경55375 (2)

소재지: 전라남도 완도군 생일면 봉선리 895-1

용도: 전 (밭)

감정가: 1,771,100원

토지면적: 199.00㎡ (약 60.20평)

토지 지분율: 19900 (해당 면적 전체 매각으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 차OOOO

채무자: 차OOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환될 수 있습니다. 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다 (2025년 1월 31일자 생일면 사실조회회신서 참조).

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 완도군 생일면 봉선리 소재 "덕우도 마을" 동측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 임야 등이 있는 해안 농촌 및 농경지대입니다.

- 교통상황: 도서지방으로 교통 상황이 불편합니다.

- 형태 및 이용상태: 기호(1)은 부정형으로 단독주택 인근 지역으로 보이며, 기호(2)와 (3)은 부정형의 전(밭)입니다.

- 인접 도로상태: 기호(1)은 북측 및 서측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2)는 동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접합니다. 기호(3)은 맹지입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1), (2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 기호(3)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 제한)에 해당합니다.

- 제시목록 외 물건: 본건 토지 기호(1) 및 인접 필지 경계 부분에 제시외 건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재하며, 본건 토지 기호(3) 지상에는 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다.

- 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

- 기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 생일면 봉선리에 위치한 도서지역의 토지입니다. "덕우도 마을" 인근의 해안 농촌 및 농경지대에 속해 있으며, 주위 환경은 단독주택, 전, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 토지 자체는 농지(전)로서, 일부 필지는 도로에 접하나 기호(3) 필지는 맹지입니다. 섬 지역의 특성상 교통이 다소 불편한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(차OOOO)입니다. 채권자는 농업 관련 금융기관(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 추정됩니다. 강제경매 절차상 매각으로 인해 소유권 외 권리는 말소되는 것이 일반적이나, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다. 가장 중요한 권리 관련 사항은 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 생일면 봉선리 지역은 전형적인 농촌 및 어촌의 특성을 가지는 지역입니다. 주변에 덕우도 마을이 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 어렵고, 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

도서 지역이라는 특성상 육지와의 접근성이 주요 생활 정보가 될 것입니다. 교통이 불편하다는 점은 이동, 물류, 의료, 교육 등 다양한 생활 영역에 영향을 미칠 수 있습니다. 섬이라는 환경은 조용하고 자연 친화적인 생활을 제공할 수 있지만, 편의 시설이나 생활 서비스 이용에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 매각에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 낙찰 전 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 토지 일부(기호 3)가 맹지라는 점으로, 차량 진입 등 접근성에 문제가 있을 수 있습니다.

셋째, 제시외 분묘 1기가 소재하고 있어, 이장 등 관련 비용 및 절차 발생 가능성이 있습니다. 또한, 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 인접 경계에 소재하는 점도 확인이 필요합니다.

넷째, 향후 원상회복명령 발하여질 가능성이 언급되어 있어, 현재 토지 이용 상태에 불법적이거나 규제 위반 사항이 있을 수 있으며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 섬 지역의 지리적 특성상 불편한 교통 및 생활 인프라 문제입니다.

여섯째, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

토지 매각 관련하여 주변 시설 검색 결과, 해당 지역의 자연환경 및 농경지 특성상 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역의 관리 방식에 따라 소규모 축사 등은 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 생일면의 도서 지역에 위치한 농지 경매 물건입니다. 감정가는 1,771,100원으로, 토지 면적은 199.00㎡(약 60.20평)입니다. 경매 절차의 가장 큰 장애물은 농지취득자격증명 발급 요건이며, 이를 충족하지 못하면 입찰 자체가 불가능하거나 보증금을 잃게 됩니다. 또한, 맹지, 제시외 분묘, 원상회복명령 가능성 등의 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 섬이라는 지리적 특성상 교통 불편은 감수해야 할 부분입니다. 따라서 본건은 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 실수요자 또는 해당 지역의 특성을 이해하고 관련 리스크를 감수할 의사가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 농업 또는 귀농/귀촌을 희망하는 실수요자에게는 자격 요건 충족 시 해당 지역의 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 향후 섬 지역의 개발 가능성이나 관광 자원으로서의 가치가 부각될 경우 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

셋째, 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 감정가로 토지를 취득할 수 있다는 점입니다. 다만, 이는 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영한 가격일 수 있습니다.

넷째, 아름다운 해안 농촌 환경을 활용한 소규모 주말 농장, 펜션 부지 등 특정 용도로의 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수)

법원 정보

해남지원 경매1계