나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5735 [3] 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층으로,

외벽 : 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-5 : 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경5735 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 5층501호

토지면적: 72.54㎡ (약 21.9평)

건물면적: 224.62㎡ (약 67.9평)

1.3. 용도 및 구조

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건축물 구조: 철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대임. 토지 형상은 사다리형 평지의 상업용 건부지임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권 (목포신용협동조합, 2022-12-26, 금550,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않음. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재함. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사지아이엘서비스

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-09

대항력: 있음 (임차인의 대항력 존재로 인해 명도 저항이 발생할 수 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 부담하지는 않을 것으로 예상됨. 그러나 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.)

3.4. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 보존은 주식회사지아이엘드림이며, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하였으나 모두 말소 예정임. 등기부채권 총액은 1,390,000,000원으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 용도 지역

준주거지역 (자료상 '준주거지역 외'로 표기되어 있으나, 일반적인 상업 시설이 입점 가능한 지역으로 판단됨)

4.2. 주변 상권 특성

본 물건은 여수시청 북서측 인근에 위치한 노선상가지대로, 여수시 주요 업무 지구와 인접하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨. 최근 여수지역 상권의 중대형 및 소규모 상가 공실률이 증가하는 추세이나, 학동 상권은 상대적으로 낮은 공실률을 보이고 있음. 여수시청이 소재하여 공공기관 관련 유동인구와 더불어 주변 상업 시설 이용객의 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

여수시청, 쌍봉동주민센터, 여수소방서 학동119안전센터, 여수우체국, 진남시장 등 행정 및 생활 편의 시설이 인근에 위치함. 또한, 안산근린공원, 거북호수공원, 용기공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

5.2. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 특정 지역의 장례식장 건립이나 동물화장장 운영을 둘러싼 주민 민원 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사지아이엘서비스가 보증금 1억 원, 차임 0원 조건으로 2018년 8월 9일부터 사업자 등록 및 대항력을 갖추고 있어, 해당 임차인과의 명도 과정에서 주의가 필요함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 낙찰자가 직접 보증금을 부담하지는 않으나, 임차인의 점유로 인한 명도 지연 가능성이 존재함.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 유사한 채권으로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 채권 회수 및 담보권 행사에 영향을 줄 수 있음. 또한, 현재 본 물건은 근린상가로 '현재 공실' 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 가능성을 고려해야 함. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시청 인근의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 광대로에 접해 있어 접근성이 우수하며 주변 상권이 활성화되어 있어 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 공실 상태, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분임. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 낙찰자의 직접적인 보증금 부담을 덜어줄 수 있으나, 임차인과의 명도 과정에 대한 철저한 대비가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 여수시청 인근 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능.

* 광대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어남.

* 제1종근린생활시설로 다양한 업종의 상가 운영이 가능하며, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 여수 지역의 주요 관광지와 인접하여 관광객 유치에도 유리한 입지.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 함. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없는 것으로 판단됨. 이에 따라, 감정가 885,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 물건의 명도 가능성 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 산정하는 것이 바람직함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.