나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5735 [5] 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층으로,

외벽 : 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-5 : 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경5735 (5)

* 소재지: 전라남도 여수시 학동 126-3 (신주소: 전라남도 여수시 도원로 239) 주건축물 제1동 7층701호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 638,000,000원

* 토지면적: 52.31㎡ (약 15.8평)

* 건물면적: 161.98㎡ (약 49.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 목OOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 건축물 정보: 지하1층/지상7층 철근콘크리트구조, 2020년 건축 허가, 2022년 사용 승인.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 노선상가지대로서, 여수시청 및 다양한 행정기관, 금융기관(KB국민은행, 우리은행 등)이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층, 지상7층 규모이며, 외벽은 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등으로 마감되었습니다.

* 내벽은 몰탈위 페인트 및 타일, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 광대로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 가시성이 매우 좋습니다.

* 토지이용계획상 준주거지역으로 분류되어, 상업 및 주거 복합 용도 활용이 가능한 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2022년 12월 26일 접수된 목포신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 12억 원으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주식회사지아이엘서비스

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2018년 08월 09일

* 대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 배당 및 대항력 판단은 권리분석 전문가와 상세 상담이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 학동 지역은 여수시의 주요 행정 및 상업 중심지로, 탄탄한 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

* 주변으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 노선상가지대로서 차량 통행량이 많아, 업종에 따라 높은 광고 효과를 기대할 수 있습니다.

* 현재 건물 내 근린생활시설은 공실 상태로, 낙찰 후 직접 사용하거나 신규 임차인을 유치하여 즉각적인 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 여수시청이 인근에 위치하여 각종 행정 민원 처리가 용이합니다.

* KB국민은행, 우리은행 등 주요 금융기관이 도보 거리에 있어 금융 업무 이용이 편리합니다.

* 다수의 병원, 약국, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 필요한 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 대중교통으로는 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 시내 이동이 편리합니다.

* 건물에 승강기가 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 물건이 공실이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 신규 임차인 확보 또는 리모델링 등 추가 투자가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 복잡한 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 여수시청 인근의 핵심 상권에 위치한 근린상가로서, 비교적 신축 건물(2020년 허가, 2022년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 광대로 접면, 우수한 접근성, 상업 및 주거 복합 용도 활용이 가능한 지역이라는 점 등 기본적인 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 또는 직접 사용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시청 인근 핵심 상권 위치

* 비교적 신축 건물(2020년 허가, 2022년 사용승인)

* 광대로 접면, 뛰어난 가시성 및 접근성

* 대항력 있는 임차인 있으나 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 현재 공실로 인한 직접 활용 또는 신규 임대 용이

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 638,000,000원에서 인수 보증금을 제외하여 산정합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 최종 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.