나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5735 [2] 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층으로,

외벽 : 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-5 : 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경5735 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 학동 126-3, 주건축물 제1동 4층 401호

건물구조: 철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층 중 제4층 제401호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 885,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 72.54㎡ (약 21.94평)

건물 면적: 224.62㎡ (약 67.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 학동에 소재하며, 여수시청 북서측 인근 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 사정도 보통 수준입니다. 광대로에 직접 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지의 용도지역은 준주거지역 외로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존은 주식회사지아이엘드림 (2022-12-26) 명의입니다.

말소기준권리인 근저당은 목포신용협동조합 (2022-12-26, 550,000,000원)이며, 이후 설정된 근저당(김광수, 주식회사비엔케이저축은행외 5명)과 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,390,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사지아이엘서비스

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

사업자 등록일: 2018-08-09

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 결과

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다. 이는 권리 분석 시 특이사항으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건이 위치한 학동 지역은 여수시청 인근의 상업지대로, 지역 내 유동인구가 풍부한 곳입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 활용 가능성

제1종근린생활시설 용도로, 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있어 임대 수익 창출에 대한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 차량 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 여수시청을 비롯한 행정기관이 위치해 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

학동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 안산근린공원, 거북호수공원, 용기공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사지아이엘서비스는 2018년 8월 9일 사업자 등록을 통해 대항력을 확보했습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 대항력 보유로 인해 실제 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 높은 총 채권액

총 등기부 채권액이 1,390,000,000원으로 감정가 885,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서의 변동 가능성 및 낙찰 후 채무 관련 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 현재 공실 상태

건물 이용 상태가 '현재 공실임'으로 기재되어 있어, 매각 후 공실 기간 동안 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

6.5. 주변 환경 리스크

최근 여수 지역의 건설 현장에서 폐기물 불법 매립 및 감독 부실 논란이 있었으며, 일부 지역에서는 주민 반대로 인해 하수처리시설 이전 등 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 현재 본 건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 자료는 없으나, 유사한 건설 및 개발 관련 민원이 발생했던 사례가 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 학동에 위치한 근린상가 건물로, 여수시청 인근의 상업지대에 자리하고 있어 입지적 강점이 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 안정적인 상권에 위치하고 있어 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 총 채권액 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

여수시청 인근의 주요 상업 지역에 위치하여 시청 관련 수요 및 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

8.2. 넓은 사용 면적

224. 62㎡ (약 67.95평)의 넓은 건물 면적은 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 유리하며, 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

여수시의 지속적인 도시 발전 계획에 따라 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 총 채권액

본 건의 감정가는 885,000,000원이며, 총 등기부 채권액은 1,390,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금

대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다. 그러나 잠재적 인수 비용으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 입찰가 산정 제안

상기 감정가, 높은 총 채권액, 현재 공실 상태, 대항력 있는 임차인 존재 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 708,000,000원 ~ 796,500,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

9.4. 추가 고려 사항

최종 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 정확한 주변 시세 및 임대 가능성 분석, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 관리 비용 등을 면밀히 조사한 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.