나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5735 [1] 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층으로,

외벽 : 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-5 : 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경5735 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 학동 126-3, 주건축물 제1동 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 3,650,000,000원

* 토지면적: 80.12㎡ (약 24.23평)

* 건물면적: 248.10㎡ (약 75.05평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 징크판넬 지붕, 지하 1층 / 지상 7층 (사용승인일: 2022년 11월 29일)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOO (목포신용협동조합)

* 건물 개요:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감

* 내벽: 몰탈 위 페인트 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창

* 설비: 급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기

* 토지 개요:

* 형상 및 이용상태: 사다리형 평지, 상업용 건부지

* 도로: 광대로 접함

* 이용계획: 준주거지역 외

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 여수시 학동 소재, 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하고, 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로상태: 광대로에 직접 접하여 접근성이 우수함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 26일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 3,159,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* * 주식회사지아이엘서비스

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 08월 09일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억원이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인 보증금은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 지역 상권 특성: 본 건이 위치한 학동 지역은 여수시청 인근으로, 대로변에 위치한 노선상가지대입니다.

* 주변 상업시설 및 유동인구: 여수시청 등 행정기관이 밀집해 있으며, 주변에 다양한 상업 시설이 자리하고 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다. 하지만 최근 여수 지역 상권 전반의 침체가 심화되고 있으며, 학동 상권 역시 중대형 상가 공실률이 10.6%에 달하는 등 어려움을 겪고 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 대중교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 여수시청 등 행정기관 이용이 용이하며, 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 시설 접근성이 좋습니다. 안산근린공원, 거북호수공원, 용기공원 등이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 1억원에 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 정보: 감정평가서상 일부 호실이 '근린생활시설로 현재 공실임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황과는 상이할 수 있어 실제 임대 현황을 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었던 바, 관련 채무 관계 및 추가 담보 물건 현황 파악이 필요합니다.

* 지역 상권 침체: 전반적인 여수 지역 상권의 불황 및 공실률 증가 추세는 상가 임대 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시청 인근 대로변에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린상가로, 입지적 이점과 건물 자체의 신축성을 강점으로 합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 행정기관과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 감정평가서상 공실 표기, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지역 상권의 전반적인 침체 우려는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 문제는 투자 전 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 여수시청 인근, 대로변 위치로 높은 가시성과 우수한 접근성을 제공합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 대규모 리모델링 부담이 적습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1종 근린생활시설로 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 여수시 개발 잠재력: 관광 및 지역 경제 활성화 정책에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 본 건의 감정가는 3,650,000,000원입니다. 권리 분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 기준으로 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외합니다.

* 고려 사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원, 명도 관련 제반 비용, 경매 취득세 및 부대 비용, 그리고 지역 상권 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권고 사항: 인수 보증금 0원이라는 명시와 달리 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하므로, 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 공고 내용 및 현장 조사 결과를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.