나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5735 [4] 전라남도 여수시 학동 126-3 주건축물 제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하1층/지상7층으로,

외벽 : 미장판넬, 미장돌, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-5 : 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 여수시 학동 126-3번지 주건축물 제1동 6층601호에 대한 경매 물건 정보를 상세하게 분석하여 제공합니다.

1.1. 상세 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5735 (4)

소재지: 전라남도 여수시 학동 126-3, 주건축물 제1동 6층601호

용도: 근린상가

감정가: 885,000,000원

토지면적: 72.54㎡ (약 21.95평)

토지지분: 72.5354㎡ (약 21.95평)

건물면적: 224.62㎡ (약 67.95평)

건물지분: 224.6225㎡ (약 67.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOO (목포신용협동조합으로 추정)

건축물 구조: 철근콘크리트조 징크판넬지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 6층 601호

준공일: 2020년 07월 28일 (준공일 기준), 2022년 11월 29일 (사용승인일 기준)

건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대입니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 보통입니다. 또한, 광대로에 직접 접해 있어 접근성이 우수합니다. 토지 형상은 사다리형 평지의 상업용 건부지이며, 토지이용계획상 준주거지역에 해당합니다. 본 물건이 위치한 여수시청 주변은 다양한 관공서, 금융기관, 상업시설, 식당 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 행정의 중심 기능을 수행하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 26일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함한 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기(갑4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사지아이엘서비스

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 08월 09일

대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 정확한 권리관계 및 대항력 존부, 보증금 회수 가능 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사지아이엘드림 (2022-12-26)

- 근저당: 목포신용협동조합 (2022-12-26, 550,000,000원, 말소기준)

- 근저당: 김광수 (2023-01-20, 286,000,000원, 말소)

- 근저당: 주식회사비엔케이저축은행 외 5명 (2023-07-10, 554,000,000원, 말소)

- 임의경매: 목포신용협동조합 (2025-01-02, 3,660,997,744원, 말소)

등기부채권 총액: 1,390,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 근린상가로서, 여수시청 인근의 활성화된 노선상가지대에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설, 관공서, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 본 물건은 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 상권 내 경쟁력 확보 방안이 중요합니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.5. 생활정보

해당 물건지 주변은 여수시의 중심 상업 및 행정 구역에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 출입이 원활하며 대중교통 이용도 편리합니다. 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 주식회사지아이엘서비스의 보증금 1억원에 대한 인수 여부 확인이 필수적입니다.

* 현재 공실 상태: 임대 수익 발생을 위한 신규 임차인 확보의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 상당하므로, 경매 진행 상황 및 낙찰가를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수시청 인근의 주요 상업지구에 위치한 근린상가 건물로서, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 구조도 철근콘크리트조로 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 현재 공실 상태인 점과 임대 관계 미확인 등은 신중한 접근을 요합니다. 주변 상권의 활성화 가능성에도 불구하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 완벽히 파악한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 여수시청 인근 중심 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 노선상가지대 특성상 지속적인 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다.

* 건물 전체를 일괄 매각받아 활용 가능성이 높습니다.

* 상대적으로 저평가된 경우, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 본 물건의 경우, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 현황에서 보증금 100,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다. 따라서 실제 투자 시에는 해당 임차인의 보증금 100,000,000원을 추가적인 취득 비용으로 간주하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 최종 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 본건의 명도 난이도, 임차인 보증금 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.