나이스옥션 법원경매 순천 2025타경164 [1] 전라남도 보성군 겸백면 운림리 536 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경164 [1] 전라남도 보성군 겸백면 운림리 536 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경164
• 주소: 전라남도 보성군 겸백면 운림리 536
• 감정가: 68,635,500원
• 최저가: 30,749,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매8계 2025타경164 | 소재지: 전라남도 보성군 겸백면 운림리 536 | 감정가: 68,635,500원 | 최저가: 30,749,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2025타경164 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 전라남도 보성군 겸백면 운림리 536에 소재한 단독주택 경매 물건입니다. 사건번호는 순천지원 2025타경164 (1)이며, 감정가는 68,635,500원입니다. 토지는 560.00㎡ (약 169.4평)이며, 건물 본건은 53.00㎡ (약 16.03평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 소유자, 채무자, 채권자는 방OO으로 동일합니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 전라남도 보성군 겸백면 운림리 "내백마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 순수한 농촌 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 평지로, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 면적은 560.00㎡ (약 169.4평)이며, 토지 이용 계획상 계획관리지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 메추리 1500m, 돼지 2000m, 소 신고대상 300m, 소 허가대상 400m, 기타 가축 500m, 젖소 700m), 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역(수도법) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

2.4. 건물 현황

건물은 블록조 강판지붕 단층 건물(일련번호 2-가)로, 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인트 및 목재 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시로 되어 있으며, 일반적인 급배수 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

건물 본건 면적은 53.00㎡ (약 16.03평)입니다.

공부상 건물 면적(53.0㎡)과 실측 면적(약 65.0㎡)이 상이하며, 공부상 지붕 재질은 시멘트기와이나 현황은 강판지붕입니다.

2.5. 제시외 건물 및 매각 제외 사항

제시외 건물로는 조적조 함석지붕 단층의 다용도실 등이 면적 약 33.0㎡ (ㄱ), 약 21.0㎡ (ㄴ), 약 46.0㎡ (ㄷ), 약 12.0㎡ (ㄹ), 철재 판넬지붕 단층 창고 약 55.0㎡ (ㅂ) 등이 있습니다.

주의사항으로, 저온창고는 매각에서 제외되며, 판넬조 판넬지붕 단층 주택 및 창고 60.0㎡ (ㅁ) 역시 매각에서 제외됩니다.

일괄매각으로 제시외 건물(제외 대상 제외)이 포함되나, 정확한 포함 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

2.6. 감정가

총 감정가는 68,635,500원입니다.

3. 입지조건

본건은 보성군 겸백면 운림리 내백마을에 위치한 순수 농촌 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 주를 이루며, 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스정류장까지 이동이 필요합니다. 남측으로 약 4m 도로에 접해 있어 차량 통행에는 불편함이 없습니다.

4. 권리분석

본 물건은 임의경매 사건으로, 소유자, 채무자, 채권자가 방OO으로 동일합니다. 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있어, 토지 소유권과 건물 소유권 간의 법적 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가질 수 있으며, 이는 낙찰자의 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 정확한 권리관계 및 법정지상권 성립 여부는 전문가를 통한 심층적인 권리 분석이 요구됩니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 겸백면 운림리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설이 주를 이룹니다. 생활 편의 시설이나 상업 활동이 활발한 지역은 아니며, 가장 가까운 시내 중심지까지는 차량으로 이동해야 합니다. 따라서 상권 형성에 따른 투자 가치보다는 전원생활 또는 농업 목적의 활용에 적합한 입지입니다.

6. 생활정보

내백마을이라는 지역 특성상, 주변에는 농경지와 주택들이 산재해 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 가능성이 높습니다. 다만, 보성군은 주민 참여 예산 사업 등을 통해 지역 개발 및 주민 복지 증진을 위한 노력을 하고 있으며, 운림리 536번지 일원도 주민 참여 예산 사업 대상지로 선정된 바 있어 지역 발전에 대한 기대도 일부 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가. 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 낙찰 후에도 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

나. 건물 공부와의 차이: 실측 면적이 공부상 면적과 다르고, 지붕 재질 등 현황과 공부상의 차이가 있어 명도 과정이나 추후 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

다. 매각 제외 사항: 저온창고 및 60㎡ 규모의 주택/창고가 매각에서 제외되므로, 전체 시설을 활용하고자 하는 경우 고려해야 할 부분입니다.

라. 토지 이용 제한: 계획관리지역이라도 다수의 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

마. 농촌 지역 특성: 도심 대비 생활 편의 시설 접근성이 떨어지고, 부동산 시장의 유동성이 낮을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 보성군의 농촌 지역에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 감정가 대비 토지 면적이 넓다는 점은 장점으로 볼 수 있으나, '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 건물 현황과 공부상의 차이, 다수의 토지 이용 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 또한, 일부 제시외 건물과 저온창고가 매각에서 제외되는 점도 확인이 필요합니다. 조용하고 한적한 전원생활을 희망하거나, 농업을 목적으로 토지를 활용하려는 분들에게는 고려해 볼 만한 물건이지만, 법정지상권 문제에 대한 철저한 법률 검토와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

가. 넓은 토지 면적: 560.00㎡ (약 169.4평)의 토지를 감정가 68,635,500원에 취득할 기회입니다.

나. 농촌 지역 활용: 전원주택 건축, 주말 농장, 귀농/귀촌 목적 등으로 활용 가능합니다.

다. 지역 개발 가능성: 겸백면 운림리 일원 역시 지역 개발 사업의 대상지로 선정된 바 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 법정지상권 및 토지 이용 제한 사항을 우선 고려해야 함)

법원 정보

순천지원 경매8계