나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6743 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1358-22 파크리움오피스텔 지층 비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황: 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6743 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

채무자: (정보 없음)

감정가: 115,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1358-22 파크리움오피스텔 지층 비107호

건물명: 파크리움 오피스텔

용도: 근린상가 (건축물대장 상 업무시설, 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 5층 ~ 지상 12층

해당 호수: 지상 12층 중 지하 1층 (B107호)

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.67㎡ (약 10.49평)

토지 지분: 34.6747㎡ (약 10.49평)

건물면적: 83.15㎡ (약 25.16평)

건물 지분: 83.154㎡ (약 25.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 건물 위치

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가에 위치한 파크리움 오피스텔 지하 1층 비107호입니다. 해당 건물은 지하 5층부터 지상 12층까지 있으며, 총 392실의 오피스텔과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 교통: 기린대로와 백제대로가 교차하는 지점에 위치하여 시내 이동이 편리합니다. 전주IC, 동전주IC, 전주역, 고속/시외버스터미널이 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다. 인근 도로 상태는 소로 3류(폭 8m 미만)와 대로 1류(폭 35m~40m)가 접해 있습니다.

* 생활 편의 시설: 롯데백화점, 이마트, 대학로 상권 등이 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 전주마트 덕진점이 약 109m 거리에 있습니다.

* 교육 시설: 전주덕진초등학교(약 608m), 전주솔빛중학교(약 290m) 등이 인접해 있습니다.

* 자연 환경: 덕진공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 조사된 자료에 따르면 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 7월 21일자 신한은행 근저당권 (을1)

* 등기 내역:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (말소 예정, 네스트이엔씨주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (이은호)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 채권최고액 19억 2천만원) - 말소기준권리

* 갑6: 임의경매개시결정 (신한은행, 채권금액 1,619,927,192원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 본건은 현재 공실 상태입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,920,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 근린상가 용도로, 파크리움 오피스텔 내 상가에 위치합니다. 오피스텔 및 인근 주거 단지, 전북대학교 상권 등을 배후로 하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 주변에 업무시설, 상업시설, 근린공원 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 입점 가능한 환경입니다.

4.2. 주변 상권

* 파크리움 오피스텔 내 근린생활시설

* 인근 대학로 상권 (전북대학교)

* 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑몰 접근 용이

* 인근의 다양한 오피스 및 상가 시설

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

주요 도로와 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 인프라

* 쇼핑: 롯데백화점, 이마트 등

* 병원: 전북대병원, 원광한방병원 등

* 금융: 전북은행 등

* 공원: 덕진공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 19억 2천만원으로, 감정가 11억 5천만원을 훨씬 초과하는 높은 수준입니다. 이는 경매 신청 채권자(신한은행)가 채무 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 낮으나, 낙찰가의 적정성 판단에 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 공실 상태

본건의 현재 현황은 공실로, 명도 관련 부담은 적으나 낙찰 후 임대 수익을 발생시키기까지 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 공실 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 파크리움 오피스텔 내 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 덕진공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 등기상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이므로 권리 분석상 문제는 없습니다. 다만, 높은 채무 총액과 현재 공실 상태는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 덕진구 중심 상업지구 내 위치하여 안정적인 배후 수요 기대

* 사통팔달 교통망과 다양한 생활 편의 시설 인접

* 덕진공원 인접으로 쾌적한 환경

* 권리 분석상 특이사항 없음 (모든 권리 소멸 예정)

* 공실 상태로 명도 리스크가 낮음 (임차인 없음)

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

인수 보증금: 0원

채권 총액: 1,920,000,000원 (감정가 대비 과다)

본 건은 감정가 대비 채권 총액이 현저히 높아 유찰 가능성이 예상됩니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 매각 가능성을 신중하게 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제시된 감정가는 11억 5천만원이나, 채권 총액이 이를 크게 상회하는 점과 현재 공실 상태임을 고려할 때, 초기 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 할 것으로 보입니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 임대 시세 및 주변 상권 분석, 향후 공실 해소 전략 등이 구체적으로 수립되어야 합니다.

권리 인수 부담이 없고 공실이라 명도 부담이 적다는 장점은 있으나, 과도한 채무액으로 인한 시세 대비 낙찰가 하락 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰에 임하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.