나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2604 [1] 경상남도 밀양시 단장면 사연리 840-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2604 [1] 경상남도 밀양시 단장면 사연리 840-2 대지 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경2604 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 사연리 840-2 | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 169,540,000원 | 용도: 대지

1. 밀양지원 2024타경2604 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2604 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 사연리 840-2

용도: 대지

감정가: 346,000,000원

토지면적: 1861.00㎡ (약 563평)

토지 지분율: 186100% (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 70.90㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 밀OOO

토지 지목: 공부상 '답'이나 현황은 일부 잡종지, 전, 휴경지, 도로, 법면, 구거 등으로 이용 중이며, 일부는 인접지에서 담장 부지로 이용되고 있음.

토지 지목(기호2): 공부상 '대'이나 현황은 일부 법면 및 구거 등으로 이용 중임.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 사연리 '말방마을' 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 기호1 토지는 북서측으로 노폭 약 3~6미터의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 본건 토지 일부가 포함된 노폭 약 2미터 내외의 도로에도 접하고 있습니다. 기호2 토지는 지적도상 서측으로 노폭 약 1~2미터의 도로에 접하나 현황 폐도 상태로 인접지를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 박OO 소유자/채무자에 대한 밀OOO 채권자의 임의경매 사건입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 특별한 권리상 충돌은 없어 보이나, '법정지상권' 특이사항이 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 낙찰자는 건물 철거 등 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 밀양시 단장면 사연리 일대는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 중심 상업 지구로서의 기능보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

말방마을 내 위치하며, 인근에 농경지가 많아 조용하고 한적한 전원생활이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용이 편리하지 않고, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 지역일 가능성이 높습니다. 주변 편의 시설 및 학교 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본건 토지는 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 공부와 현황의 차이: 공부상 지목과 실제 현황이 상당 부분 상이합니다. 기호1 토지는 '답'이지만 잡종지, 전, 휴경지, 도로, 법면, 구거 등으로 이용 중이며, 기호2 토지는 '대'이나 법면, 구거 등으로 이용 중입니다. 이러한 차이는 토지 활용 계획에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 정확한 이용 현황 및 면적 파악을 위해 전문 지적 측량이 필요합니다.

3. 인접지와의 경계 불분명: 본건 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명한 상태입니다. 이로 인해 향후 소유권 분쟁이나 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량은 필수적입니다.

4. 제시외 건물 및 구조물: 총 70.90㎡의 제시외 건물이 존재하나, 매각 대상에서 제외됩니다. 다만, 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으므로, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 법정지상권: '법정지상권' 특이사항이 존재합니다. 이는 토지와 그 지상 건물의 소유 관계에서 발생할 수 있는 권리로, 법정지상권이 성립될 경우 토지 낙찰자는 건물 철거가 제한되는 등 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 정확한 성립 여부 및 범위는 권리분석 전문가와 상담이 필요합니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면 사연리의 농경지 및 대지 혼합 토지로, 감정가는 3억 4600만원입니다. 토지는 넓은 면적을 가지고 있으나, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계 불분명, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 등 다수의 복잡한 권리 및 현황상의 문제가 존재합니다. 특히, 현황과 공부상의 지목 불일치 및 경계 불분명 문제는 정확한 측량 없이는 토지 활용 계획 수립 및 재산권 행사에 큰 어려움을 야기할 수 있습니다. 제시외 건물은 매각 제외되나, 최저가에 영향을 미친 점도 고려해야 합니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 해당 지역의 개발 가능성, 농지 활용 계획, 법정지상권 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하며, 전문가의 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 563평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높입니다.

2. 농촌 지역의 잠재력: 전원생활 또는 농업 투자에 관심 있는 수요층에게는 잠재적인 매력이 있을 수 있습니다.

3. 저감정가 가능성: 현재 제시된 감정가 대비, 현황 및 권리상의 문제로 인해 실제 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. (단, 이는 높은 리스크를 동반합니다.)

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가의 상세 분석을 대체할 수 없습니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하시고, 상세한 권리 분석 및 현황 조사를 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계