나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2758 [1] 경상남도 창녕군 이방면 석리 229 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2758 [1] 경상남도 창녕군 이방면 석리 229 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경2758 | 소재지: 경상남도 창녕군 이방면 석리 229 | 감정가: 58,860,000원 | 최저가: 20,189,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2024타경2758 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2758 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 이방면 석리 229

용도: 답 (논)

감정가: 58,860,000원

토지면적: 1635.00㎡ (약 494.58평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자: 정OOOOO

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본건은 경상남도 창녕군 이방면 석리 소재 "석리소류지" 남서측 인근에 위치한 토지입니다. 부근은 주로 전(밭)과 답(논)이 소재하는 마을 주변의 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다. 토지는 세장형 평지로서 현재 답으로 이용 중입니다. 북서측으로는 약 3m 도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 구거(도랑) 건너편으로 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 현재 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는 부동산을 분할하기 위해 법원에서 매각하는 절차입니다. 따라서 낙찰자는 해당 토지의 공유 지분을 취득하게 됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '매각으로 인하여 말소되지 않는 선순위 가등기'가 존재한다는 점입니다. 가등기는 본등기가 이루어지기 전에 순위를 보전하기 위해 하는 등기로, 본 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이 가등기의 내용과 말소 여부에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 낙찰 후 가등기권자와의 관계 및 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 「농림지역」으로 지정되어 있어 농업 진흥 및 산림 보전 관련 규제를 받습니다. 또한, 「지방2급하천(저촉)」으로 분류되어 있어 하천법상의 관련 규제를 받을 수 있습니다. 감정평가 시에도 본 토지 일부가 지방2급하천에 저촉되는 점을 감안하여 지적도면 상 면적을 개략적으로 사정하고 평가가 이루어졌습니다. 더불어 「가축사육제한구역」 및 「농업진흥구역」에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건은 전형적인 농경지로, 주변에 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 농업 활동과 관련된 기본적인 기반 시설 외의 상권 분석은 제한적입니다. 인근 농경지 및 마을 환경이 주된 특징입니다.

1.6. 생활 정보

주변 편의시설, 학교, 병원 등은 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 근거리 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 이는 경매 절차에서 가장 빈번하게 발생하는 주의사항 중 하나입니다.

2. 선순위 가등기 인수: 말소되지 않는 선순위 가등기가 존재하므로, 해당 가등기의 내용과 권리 관계를 철저히 파악해야 하며, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

3. 지방2급하천 저촉: 토지 일부가 지방2급하천에 저촉되어 있어, 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 하천법 및 관련 규제를 확인해야 합니다.

4. 공유물 분할의 특성: 공유물 분할 경매의 경우, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 이방면의 농경지로, 공유물 분할 경매로 진행되고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 말소되지 않는 선순위 가등기가 존재하는 등 권리 관계 및 법적 제약 사항이 명확히 존재하는 물건입니다. 특히 지방2급하천에 저촉되는 부분은 토지 이용에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다. 농업 경영 또는 해당 지역의 농지를 취득하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 투자 목적이라면 가등기의 정확한 내용 파악과 함께 농지법 및 하천법 상의 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 농업 경영 목적의 실수요: 해당 지역에서 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 공유물 분할을 통한 명확한 지분 확보: 경매를 통해 지분을 명확히 확보함으로써 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

3. 향후 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 가능성 및 농업 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 이는 매우 신중한 판단을 요합니다.

4. 하천 관련 보상 검토: 만약 토지 편입으로 인한 손실 보상 관련 법규(예: 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법)의 적용 대상이 된다면, 추후 보상을 통해 투자 가치가 회수될 가능성도 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계