나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2635 [1] 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 803-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑥은 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 소재 "덕곡회관" 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 토목공사 중단 된 "휴경지" 상태임.
- 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 토목공사 중단 된 "토지임야" 상태임.
- 기호 ③ : 완경사 지세 내 세로 장방형 토지로서 토목공사 중단 된 "휴경지" 상태임.
- 기호 ④ : 완경사 지세 내 삼각형 토지로서 토목공사 중단 된 "토지임야" 상태임.
- 기호 ⑤ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "도로" 상태임.
- 기호 ⑥ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,③,⑥ : 본건 북동측으로 차량통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ②,④ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑤ : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,③,⑤
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ②,④
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 준보전산지<산지관리법>.

- 기호 ⑥
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ① 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 골재 다수 야적되어 있으나 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①-④ 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라
토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑤는 전체 소유권 중‘조래석’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ⑦ : 일반목구조 기타(아스팔트 슁글)지붕 단층 건으로
외 벽 : 벽돌 및 사이딩 치장 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"단독주택" 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. [목록1.3] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). [목록5] 지분매각임. [목록1] 골재 다수 야적되어 있으나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2635 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 803-5

종별: 단독주택

감정가: 405,364,620원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 상세 정보

토지 총 면적: 4039.00㎡ (약 1222.10평)

매각 토지 지분: 3378.6374㎡ (약 1022.23평)

건물 면적: 43.12㎡ (약 13.04평)

매각 건물 지분: 43.12㎡ (건물 전체 지분으로 추정)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리 소재 "덕곡회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장도로가 접해 있으나, 일부 토지(기호 ②, ④)는 지적도상 맹지입니다. 버스 노선으로는 밀양터미널에서 출발하는 '청운' 노선이 덕곡회관을 경유하는 것으로 확인됩니다.

2.3. 토지 이용 및 상태

토지는 완경사 지세 내에 부정형, 삼각형, 세로 장방형 등으로 이루어져 있습니다. 현재 토목 공사가 중단된 "휴경지" 및 "토지임야" 상태이며, 일부는 "도로" 및 "단독주택 건부지"로 이용되고 있습니다. 토지 일부(기호 ①)에는 골재가 다수 야적되어 있으나 이전이 용이하여 평가에서는 제외되었습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 배출시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 준보전산지에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 2월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. 단, 지상권 등 등기부상 명확히 나타나지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액(말소기준권리 이후)은 약 127,086,124원입니다. 이 금액은 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 채권액을 포함하나, 실제 경매 채권액은 변동될 수 있습니다. 본건의 임의경매 채권액은 385,807,551원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

*주의: 임대 관계가 미상이라 할지라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 또는 차임이 미상인 경우 낙찰자가 이를 부담하게 될 가능성이 있으므로, 실제 현황 조사 시 임차인 유무 및 권리관계를 철저히 확인해야 합니다.*

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지는 농경지와 마을 취락이 혼재된 지역으로, 인근에 "덕곡회관"이 위치합니다. 대규모 상권이 발달한 지역은 아니며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성되어 있습니다. 밀양시 부북면 일대에서 공공주택지구 개발이 추진되고 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 교육 시설: 본건 인근 부북초등학교, 사포초등학교 등이 소재합니다.

* 의료 시설: 밀양시 내에 여러 약국 및 병원이 있으나, 부북면 덕곡리에서 가장 가까운 의료시설까지는 추가적인 확인이 필요합니다. (검색 결과상 밀양시내 약국들은 확인되었으나, 부북면 덕곡리 특정 지점에서의 근접성은 파악하기 어려움).

* 교통: 밀양버스터미널에서 덕곡리(덕곡회관)를 경유하는 '청운' 노선 버스가 운행됩니다.

4.3. 주변 부동산 시세 분석

부동산 경매 정보 사이트에서 확인된 유사 지역(밀양시 부북면 덕곡리)의 토지 거래 사례를 보면, 전(밭)의 경우 평당 2만원에서 13만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 이는 토지의 용도, 지목, 도로접합 여부, 지형 등 다양한 요인에 따라 시세 차이가 큰 것을 보여줍니다. 본건과 같이 농지이면서 경사지고 토목공사가 중단된 상태인 경우, 평당 시세는 더 낮게 형성될 수 있습니다.

또한, 유튜브 등에서 확인된 밀양시 부북면 일대의 전원주택 또는 주말농장용 토지 매물은 평당 5만원 ~ 10만원 이상으로 형성되어 있으나, 본건은 지분 매각, 규제 지역, 토지 상태 등 여러 제약 요인을 고려해야 합니다.

건축물 정보(JSON)에 따르면, 해당 건물(단독주택, 43.12㎡)은 2020년경 준공된 것으로 보입니다. 주변 주택 매물 시세와 비교할 때, 건물의 연식, 상태, 부속 토지의 가치를 종합적으로 고려하여 평가해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익을 받을 수 있습니다. 또한, 농지법에 따른 경작 의무 등 관련 규제를 준수해야 합니다.

5.2. 지분 매각

토지 및 건물 모두 지분으로 매각되는 점은 중요한 리스크입니다. 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 다른 지분권자와의 협의 과정에서 공유물 분할, 사용 수익 범위 등에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 토지 개발 및 이용의 제약

토지가 완경사지고 토목공사가 중단된 상태이며, 일부 필지는 맹지입니다. 또한, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 준보전산지 등 여러 규제 사항으로 인해 토지의 자유로운 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.4. 골재 야적

토지(기호 ①) 지상에 다수 야적된 골재는 이전이 용이하다는 평가와 달리, 실제 이전 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 민원 발생의 소지가 있습니다.

5.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 하지만, 농경지와 마을 취락이 혼재된 지역이므로, 향후 개발 또는 거주 목적 시 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면 덕곡리에 위치한 단독주택 및 토지 지분 경매 물건입니다. 약 1222평의 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 토지 총 면적의 약 82.7%에 해당하는 지분만 매각되며, 건물 또한 지분 매각에 해당합니다.

토지는 경사지고 토목공사가 중단된 상태이며, 일부 맹지인 점, 농지 취득 자격 증명이 필수적이고 관련 규제가 따른다는 점, 그리고 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 보전관리지역 등 개발 제한 사항도 존재합니다.

이러한 제약 사항들을 고려할 때, 본 건은 단순한 주거용 부동산 투자보다는 향후 토지 활용 가능성, 개발 계획, 또는 농업적 목적 등 특정 목적을 가진 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 넓은 토지 면적의 잠재적 가치

총 토지 면적이 넓어, 향후 지분권자와의 협의나 법적 절차를 통해 토지 활용 방안이 모색될 경우 그 가치가 상승할 수 있습니다.

7.2. 경매를 통한 취득 기회

일반 매매 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다. 다만, 본건의 높은 리스크를 충분히 감안한 가격 책정이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 405,364,620원

본 물건은 지분 매각, 미완료된 토목 공사, 경사지 및 맹지 포함, 농지 규제, 골재 야적 등의 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 주변 토지 거래 사례를 볼 때, 평당 가격은 2만원에서 13만원까지 다양하나, 본건의 상태와 규제 사항을 고려하면 하단부에 가까울 것으로 추정됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 75% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 243,000,000원 ~ 304,000,000원

이는 현재 시장 상황 및 추가적인 현장 조사, 법률 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 추가 리스크를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.