나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2789 [1] 경상남도 창녕군 계성면 신당리 484 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2789 [1] 경상남도 창녕군 계성면 신당리 484 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경2789 | 소재지: 경상남도 창녕군 계성면 신당리 484 | 감정가: 175,193,000원 | 최저가: 60,092,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경2789 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2789 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 신당리 484

용도: 임야

감정가: 175,193,000원

토지면적: 10,655.00㎡ (약 3,223.08평)

토지 지분율: 1,633,559.7999999998 (제공된 수치 그대로 기재)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 2.06㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 황OOOOO

채무자: 황OO

채권자: 영OOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 농지취득자격증명이 필요한 물건으로, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. [cite:provided info]

토지 일부 지분에 대한 매각이며, 지분 매각이므로 공유자의 우선매수권이 인정되지 않을 수 있습니다. [cite:provided info]

본건 토지간 및 인접지와의 지적 경계가 대체로 불분명하므로, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문 지적 경계 측량이 필요합니다. [cite:provided info]

공부상 지목과 현황 이용 상태에 차이가 있습니다. 기호 1 토지는 공부상 '전'이나 현황 일부 휴경지, 죽림, 농로 등으로 이용 중이며, 기호 2 토지는 공부상 '답'이나 현황 일부 전, 휴경지, 잡종지, 농로 등으로 이용 중입니다. 기호 3 토지는 공부상 '임야'로서 현황 일부 임도 등으로 이용 중입니다. [cite:provided info]

기호 2 토지 지상에 제시외 건물(2-1)이 존재하나, 이는 매각에서 제외되며 최저 매각 가격은 제시외 건물로 인해 영향을 받은 가격입니다. [cite:provided info]

법정지상권 성립 가능성이 있습니다. [cite:provided info]

일괄 매각 대상입니다. [cite:provided info]

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 창녕군 계성면 신당리 '신당마을' 내에 위치하며, 주변은 농촌 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

기호1: 남서하향 완경사지의 부정형 토지로, 현황 일부 휴경지, 죽림, 농로 등으로 이용 중입니다.

기호2: 일부 인접지와 등고 평탄하고 일부 석축이 쌓인 고지대의 부정형 토지로, 현황 일부 전, 휴경지, 잡종지, 농로 등으로 이용 중입니다.

기호3: 남하향 완경사지의 부정형 토지로, 자연림 상태이며 현황 일부 임도 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호1, 3: 지적도상 맹지이나, 인접 농로 및 임도를 통해 접근 가능합니다.

기호2: 남동측 진출입로를 통해 왕복 2차선 아스팔트 도로와 연결되며, 남서측 일부는 약 2~3미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1, 2, 3 모두 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(신당산성), 현상변경허가 대상구역에 해당합니다. 기호1, 3은 자연취락지구에 속하며, 기호3은 농림지역, 보전산지, 임업용산지에도 해당합니다. [cite:provided info]

제시목록 외의 물건: 기호2 토지 일부 지상에 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재합니다. [cite:provided info]

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. [cite:provided info]

1.4. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리 '신당마을' 내에 위치하고 있습니다. [cite:provided info] 주변은 농촌 주택과 농경지, 임야가 어우러져 형성된 전형적인 농촌 지역의 환경을 가지고 있습니다. [cite:provided info] 특히, 본 건 인근에 역사문화환경보존지역으로 지정된 신당산성이 위치하고 있어, 지역의 역사적 가치를 지니고 있습니다. [cite:provided info] 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 거리 등을 고려했을 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:provided info] 지역 주민들의 편의를 위한 소규모 식당 등은 일부 존재할 것으로 보입니다 (예: 경남 창녕군 계성면 신당리 맛집 정보 참조). [cite:provided info]

1.5. 권리분석

본 건은 소유자 황OOOOO, 채무자 황OO, 채권자 영OOO 간의 부동산 임의경매 사건입니다. [cite:provided info] 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유 관계 및 지분 매각에 따른 권리 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다. [cite:provided info] 공유자의 우선매수 신고 여부 및 관련 절차를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. [cite:provided info] 또한, '법정지상권' 성립 가능성이 특이사항으로 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. [cite:provided info]

1.6. 상권분석

본 물건의 소재지는 농촌 지역에 해당하므로, 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 상권이 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. [cite:provided info] 인근에 식당 등이 존재하는 것으로 보이나 [cite:provided info], 본격적인 상업 활동을 위한 상권 분석보다는 전원생활 또는 농업 활동과 관련된 환경으로 이해하는 것이 적합합니다.

1.7. 생활정보

신당마을이라는 지역명에서 알 수 있듯이, 전원생활을 누리기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. [cite:provided info] 주변에 농경지와 임야가 분포하고 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다. [cite:provided info] 다만, 대규모 편의 시설이나 의료, 교육 시설 등은 군 소재지나 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부 및 미제출 시 보증금 몰수 위험입니다. [cite:provided info] 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 기존 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. [cite:provided info] 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량을 통해 현황을 파악해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite:provided info] 또한, 역사문화환경보존지역(신당산성)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 문화재 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. [cite:provided info] 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. [cite:provided info] 현재까지 검색된 정보 내에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리에 위치한 임야로, 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등 복합적인 용도지역에 속해 있습니다. [cite:provided info] 역사문화환경보존지역(신당산성)에 포함되어 있어 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다. [cite:provided info] 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 지적경계 불분명, 법정지상권 성립 가능성 등 여러 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 가지고 있어, 철저한 사전 조사와 분석이 반드시 선행되어야 합니다. [cite:provided info]

1.10. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 용도지역(계획관리, 농림 등) 및 신당산성 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 농업적 이용 또는 전원생활 목적의 부지 활용 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. [cite:provided info] 지분 매각이라는 점을 감안하여, 공유 지분 투자로서의 접근 또는 향후 전체 토지 확보 가능성을 고려한 전략이 필요합니다. [cite:provided info] 다만, 농지취득자격증명 발급 가능성, 법정지상권 및 지적경계 관련 리스크를 충분히 해소할 수 있는지 여부가 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계