나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13079 [2] 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 108-1 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13079 [2] 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 108-1 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경13079 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 108-1 | 감정가: 50,868,000원 | 최저가: 17,448,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2024타경13079 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13079 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 108-1

용도: 답 (현재 일부 도로로 이용 중)

감정가: 50,868,000원

토지면적: 628.00㎡ (약 190평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOO

건물: 없음

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 소재 "법흥문화회관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재하는 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통 및 접근성

관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 다만, 본건 토지는 지적도 상 맹지인 부분이 있으며, 특히 기호 ②, ③번지는 지적도 상 맹지입니다. 기호 ④번지는 지적도 상 맹지이나 남측으로 노폭 3미터 내외의 현황 도로가 소재하고 있습니다. 또한, 기호 ①번지의 경우 남측 및 서측으로 각각 포장 공사가 진행 중인 도로가 있습니다.

1.4. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 완경사 지세 내에 위치하며, 기호 ①은 사다리형 토지로 '전' 및 일부 '도로' 상태입니다. 기호 ②는 부정형 토지로 '휴경지' 상태이며, 기호 ③, ④는 부정형 토지로 '토지임야' 상태입니다.

제시목록 상 지목은 '답'이나, 기호 ① 토지는 현황 일부 '도로'로 이용되고 있는 공부와의 차이가 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

기호 ①: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역).

기호 ②: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 영농여건 불리농지.

기호 ③, ④: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지.

특히, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 소, 젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개 등의 사육이 일부 제한될 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지이므로 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

1.7. 상권분석 및 생활정보

주변이 마을 취락과 농경지로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 기대하기 어렵습니다. 기본적인 생활을 위해서는 인근 마을이나 밀양 시내로 이동이 필요할 것으로 보입니다. 교육, 의료, 쇼핑 등의 편의시설 접근성은 다소 낮다고 볼 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가. 농지취득자격증명원 필수 제출: 농지법에 따라 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나. 맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지인 부분이 있어 차량 진입 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 인접지와 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치와 경계 확인을 위해 전문 지적 경계 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

다. 부분 소유권 및 점유 추정: 기호 ① 토지는 전체 소유권 중 일부(이혜진) 지분만의 평가이며, 인접 토지(밀양시 단장면 법흥리 80-3번지)에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 추후 경계 확정 및 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

라. 가축사육 제한: 성장관리계획구역 내에서 가축사육이 일부 제한되므로, 관련 사업을 계획할 경우 규제를 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면의 농경지로서, 감정가는 50,868,000원입니다. 토지는 628.00㎡(약 190평) 규모이며, 현재는 전 및 일부 도로, 휴경지, 임야 등으로 이용되고 있습니다. 주변은 농경지와 마을 취락이 혼재하는 농촌 지역입니다.

매력적인 점은 저렴한 감정가와 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성입니다. 하지만 맹지인 부분, 불분명한 지적 경계, 부분 소유권 및 인접 토지에 의한 점유 추정 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소입니다. 특히 농지취득자격증명원 제출은 필수적이므로, 사전에 관련 서류 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

가. 농지 개발 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 주변 환경을 고려할 때, 소규모 농가 주택, 주말 농장, 또는 관련 시설 부지로 활용될 잠재력이 있습니다.

나. 지분 투자 활용: 전체 토지 중 일부 지분만이 경매에 나왔으므로, 다른 지분권자와 협의하여 토지를 합필하거나 공동으로 개발하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

다. 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 지적 경계 측량 및 현황 도로 확보 등 제반 문제를 해결했을 때의 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주의: 상기 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사와 전문가의 추가적인 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계