나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13079 [3] 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 110-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13079 [3] 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 110-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경13079
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 110-2
• 감정가: 13,365,000원
• 최저가: 4,584,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

밀양지원 경매1계 2024타경13079 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 110-2 | 감정가: 13,365,000원 | 최저가: 4,584,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경13079 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13079 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 110-2

용도: 임야 (평가 요약 상 전, 도로, 휴경지, 토지임야 혼합)

감정가: 13,365,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

건물면적: 해당 없음 (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 지적도상 맹지임. 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문 지적 경계 측량이 필요함.

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 소재 "법흥문화회관" 북서측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 상황은 관내 대중교통 사정을 고려시 보통 수준입니다.

토지 이용 현황은 다음과 같습니다.

- 기호 ①: 완경사 지세 내 사다리형 토지로, "전" 및 일부 "도로" 상태입니다.

- 기호 ②: 완경사 지세 내 부정형 토지로, "휴경지" 상태입니다.

- 기호 ③, ④: 완경사 지세 내 부정형 토지로, "토지임야" 상태입니다.

인접 도로 상황은 다음과 같습니다.

- 기호 ①: 본건 남측 및 서측으로 각각 포장 공사 중인 도로가 소재합니다.

- 기호 ②, ③: 지적도 상 맹지입니다.

- 기호 ④: 지적도 상 맹지이나 남측으로 노폭 3미터 내외의 현황 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

- 기호 ①: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

- 기호 ②: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 영농여건 불리 농지

- 기호 ③, ④: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 준보전산지

공부와의 차이점으로는 기호 ①의 제시목록 상 지목은 "답"이나 현황 일부 "도로" 상태입니다.

기타 참고사항으로는 임대관계는 미상이며, 기호 ①은 전체 소유권 중 일부 지분만의 평가로서, 북측 인접지(밀양시 단장면 법흥리 80-3번지)에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 또한, 기호 ②-④ 지상 자연생 수목 등은 토지와 일체로 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다. 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 지적 측량이 필요할 것으로 판단됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 밀양시 단장면 법흥리, "법흥문화회관" 북서측 인근에 위치한 농촌 지역 토지입니다. 주변은 농경지와 마을 취락이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 자연 환경을 가지고 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 가축사육제한, 준보전산지 등의 규제가 적용됩니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 농OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 이OO의 소유권에 대해 채권자의 권리가 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 기존의 압류 및 기타 등기된 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석을 위해서는 최신 등기부등본과 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 건은 임야, 전, 휴경지 등 농업 또는 임업 활동에 적합한 토지이며, 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 없습니다. 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 나타내며, 지역 주민들을 위한 최소한의 편의 시설(법흥문화회관 등) 외에 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 생활정보

법흥문화회관 등 인근의 지역 주민 편의시설을 이용할 수 있습니다. 농경지와 산림이 어우러진 자연 친화적인 환경으로, 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 생활 편의시설이나 교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 맹지: 기호 ②, ③은 지적도상 맹지이므로 도로 접근성이 가장 큰 문제입니다. 기호 ①, ④도 도로 접면이 충분한지, 또한 법적으로 통행이 보장되는지 확인이 필요합니다.

- 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 실제 이용 가능한 면적이나 소유 범위에 혼란이 발생할 수 있습니다. 정확한 지적 측량이 필수적입니다.

- 인접 토지 점유 가능성: 기호 ① 토지의 경우, 인접 토지(밀양시 단장면 법흥리 80-3번지)가 본건 일부를 점유하고 있을 가능성이 제기되었습니다.

- 토지 이용 규제: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 건축이나 개발 시 제한 사항이 많습니다.

- 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 점유하고 있거나 권리를 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다.

- 공부와의 차이: 기호 ①의 경우 지목이 '답'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등 관련 절차에 대한 검토가 필요합니다.

- 자연 생 수목: 토지 위에 있는 자연생 수목은 토지와 일체로 평가되어 가격에 포함되었으므로, 별도의 이익을 기대하기 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면에 소재한 토지로, 감정가는 13,365,000원이며 면적은 165.00㎡ (약 49.9평)입니다. 주요 특징은 대부분 지적도상 맹지이며, 지적 경계가 불분명하여 실제 이용 및 가치 산정에 있어 높은 수준의 주의와 추가적인 조사(지적 측량 등)가 요구된다는 점입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 및 활용 계획 수립 시 이를 면밀히 검토해야 합니다. 농업, 임업 또는 소규모 전원생활 부지로 고려할 수 있으나, 맹지 해소 및 경계 확정을 위한 제반 비용과 노력을 감안해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 농촌 지역 소액 투자: 비교적 낮은 감정가로 농촌 지역의 토지 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

- 잠재적 가치 상승: 철저한 현장 조사와 토지 이용 규제 분석을 통해 개발 가능성을 발견한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 맹지 해소 가능성 확인: 인접 토지와의 협의나 도로 확보 가능성을 면밀히 검토하여 맹지 문제를 해결할 수 있다면 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

- 현장 답사 필수: 토지의 실제 상태, 접근로, 주변 환경, 맹지 해소 방안 등을 직접 확인하기 위한 현장 방문이 반드시 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계