나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6198 [1] 경상남도 사천시 서포면 구랑리 OOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 "잔드리저수지" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2) 토지는 부정형 완경사지로서, 답(휴경 상태)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역(농업보호구역)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
지상 자생수목 포함평가되었으며 매각포함
지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6198 (1)

소재지: 경상남도 사천시 서포면 구랑리 753

용도: 답 (논)

감정가: 99,096,000원

토지면적: 4129.00㎡ (약 1249.12평)

토지 지분: 4129㎡ (약 1249.12평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천시산림조합

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 지상 자생수목 포함 평가 및 매각, 지적도상 맹지

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 "잔드리저수지" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 불가하나, 인근에 일반 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 편입니다. 토지는 지적도상 맹지 상태이며, 부정형 완경사지로 현재 휴경 상태의 답으로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 농림지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 비행안전제3구역(전술), 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 토지의 소유권은 등기부상 김주영 외 1명, 신현열, 장성민 등의 소유권 이전 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 2020년 6월 23일 접수된 사천시산림조합의 근저당권(채권최고액 39,000,000원)입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 기한 임의경매로, 매각으로 인해 근저당권, 지상권설정, 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 39,000,000원입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 주로 농업 활동과 관련된 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

가까운 거리에 "잔드리저수지"가 위치하고 있으며, 도보 가능한 거리에 일반 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만 차량 접근이 제한적인 점은 생활 편의성을 다소 낮출 수 있습니다. 주변의 주요 관광지로는 사천바다케이블카, 사천아이 대관람차, 아라마루 아쿠아리움, 남일대해수욕장 등이 있으며, 이는 지역의 관광 활성화를 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농취증 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 농취증 의무 발급 대상 토지입니다. 따라서 매수인은 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가하여, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 농림지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류), 비행안전제3구역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 휴경 상태: 현재 답(논)으로 이용 중이나 휴경 상태로, 경작 및 관리에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 자생수목 포함 매각: 지상에 자생하는 수목이 평가되어 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리에 위치한 농림지역의 토지입니다. 감정가는 약 9천 9백만 원으로, 토지 면적 대비 비교적 높은 편입니다. 다만, 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어렵다는 점, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무와 각종 개발 제한사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 주변 환경은 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 관광지와의 연계성도 일부 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 활용 가능성: 농업보호구역 및 농림지역으로 지정되어 있어, 농업적 목적의 활용에는 부합합니다. 적법한 농취증 발급 시 경작용 토지로서의 가치를 가질 수 있습니다.

* 관광 지역 인접: 사천바다케이블카 등 주요 관광지와 비교적 인접해 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지 및 접근성 제한, 농취증 의무 등의 부담으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 99,096,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 농취증 발급 가능성, 맹지 및 접근성 문제, 토지이용계획상의 각종 제한사항, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 권리 및 보증금(0원)은 없으므로, 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 반영하여 산정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.