나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34041 [1] 경상북도 포항시 남구 상도동 5-7 휴앤아이 1동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대도동 소재 "상공회의소 앞 교차로" 북서측 인근에 위치하는
"휴앤아이 1동 4층 401호"로서 주위환경은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 10층건물 중 4층 401호로서,
외벽: 화강석, 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 바닥내장재, 타일 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 "아파트 및 업무시설 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로, 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. ②재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 포항지원 2024타경34041 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 상도동 5-7 휴앤아이 1동 4층 401호 (신주소: 경상북도 포항시 남구 대해로90번길 46)

용도: 아파트 (주상복합 건물 내 아파트 이용)

건물명: 휴앤아이

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각: 해당 (재매각)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 31.18㎡ (약 9.44평)

건물면적 (공급면적): 81.44㎡ (약 24.64평)

전용면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 10층 건물 중 4층 401호

건축년도: 2017년 4월 7일

주차: 세대당 1대 수준 (총 27대)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2024-07-24)

인수되는 권리: 선순위 주택임차권 (대항력 있음, 말소: 인수)

임차인 현황:

* 임차인: 정 (본명: 정성진)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-06-01

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 대항력이 인정되며, 임차권은 인수됩니다. 보증금 1억 8천만원은 감정가 1억 7천 9백만원보다 높은 금액입니다.

채권자의 특이사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 "상공회의소 앞 교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다. 이 지역은 전반적으로 조용하고 살기 좋으며, 주변에 편의시설과 교통이 편리한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 (아동/가족 중심)

* 아이조아플라자, 포항어린이타운 등 어린이 체험 및 놀이 시설이 소재합니다.

* 해도도시숲, 해도근린공원 등 공원 및 녹지 공간이 있습니다.

* 포항운하, 영일대해수욕장, 영일교, 스페이스워크 등 관광 및 휴식 시설이 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 임차인의 임차권이 인수되는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 상세

임차인 정 씨는 1억 8천만원의 보증금으로 2021년 6월 18일부터 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 주요 인수/말소 권리

* 인수되는 권리: 주택임차권 (정 )

* 말소되는 권리: 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소), 갑4 (강제경매, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 상도동 일대는 주거 중심의 생활권으로, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 상가 및 편의 시설이 주로 분포합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 죽도초등학교, 상대초등학교, 대도초등학교, 대해초등학교, 대잠초등학교 등이 도보 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거지 내 상가 및 인근 편의 시설 이용이 편리합니다. (상세 내용은 2.3. 주변 시설 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 부담

대항력 있는 선순위 임차인 정 씨의 보증금 1억 8천만원은 감정가(1억 7천 9백만원)를 초과합니다. 임차권이 인수되므로, 매수인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 채권자의 특이사항에 언급된 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기' 조건은 복잡성을 더하며, 매수인의 실질적인 보증금 부담액에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 계약이 불이행되었음을 의미합니다. 이는 가격적인 매력이 있을 수 있으나, 동시에 물건의 복잡성이나 시장 수요 부족 등을 시사할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

조사된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로는 이러한 시설 유치를 둘러싼 지역적 논의가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 상도동에 위치한 아파트로, 재매각 물건이며 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 권리 분석이 매우 중요합니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고, 채권자의 복잡한 매각 조건으로 인해 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 재매각이라는 점은 가격적인 매력을 기대할 수 있는 요인이지만, 그만큼 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대: 일반적으로 재매각 물건은 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 활용 가능성: 위치 및 주변 환경을 고려할 때, 리스크 해소 시 실거주 또는 임대 수익 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 포항시 개발 계획 연계 가능성: 포항시의 도시 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담, 재매각 사유, 채권자의 매각 조건 등 복합적인 요인이 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 특히, 인수되는 임차보증금(1억 8천만원)이 감정가(1억 7천 9백만원)보다 높으므로, 실제 매수인의 추가적인 금전적 부담을 고려해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가는 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정해야 합니다. 면밀한 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 보증금 부담액, 명도 관련 비용, 예상 명도 소요 기간 등을 구체적으로 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.