나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34607 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 7층 706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재‘포항남부초등학교’남측 인근에 위치하는 "빌드원르헤브3차아파트 제7층 제706호"단위세대로서 부근일대는 주택 및 상가혼용지대로서 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제7층 제706호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 인조대리석 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터 및 남서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 "주식회사 빌드원주택" 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 7층 706호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 포항지원 2024타경34607 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 249,000,000원입니다.

토지 면적은 41.18㎡(약 12.46평)이며, 건물 면적은 66.84㎡(약 20.22평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 7월 14일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

아파트의 구조는 철근콘크리트구조이며, 14층 건물 중 7층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ‘포항남부초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8m-10m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자 2024-08-13, 갑6)입니다.

주의해야 할 점은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 것입니다.

임차인 최해관 씨는 2022년 3월 30일 전입하였고, 2022년 1월 17일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 230,000,000원이며, 차임은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최해관 씨의 주택임차권(을1, 접수일자 2024-02-06)은 '인수'되는 권리입니다. 이는 매수인이 해당 임차 보증금 230,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

채권자(주OOOOOOO)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하나, 법적인 '인수' 결정이 우선합니다.

등기부 채권 총액은 230,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 상가 혼용 지역에 속해 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 생활권입니다. 주변에 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 지역 내 소비 수요를 기반으로 하는 근린 생활 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 포장도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 편의시설: 인근에 포항남부초등학교가 위치합니다. 주거지에 필요한 근린생활시설 등이 주변에 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차 보증금 인수: 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최해관 씨의 보증금 230,000,000원 인수입니다. 매수인은 이 금액을 별도로 부담해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금 관련 주의: 채권자의 매각 조건은 매수인이 임차 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이나, 법적으로 '인수'되는 권리이므로 매수인의 부담이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 빌드원르헤브3차 아파트 706호입니다. 포항남부초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 2021년 사용승인된 비교적 신축 아파트라는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 특징은 2억 3천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실질적인 총 매수 비용을 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

토지 이용에 일부 제한 사항이 있으나, 주거용 아파트로서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 초등학교 인접: 포항남부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

주요 리스크 요인인 임차인 최해관 씨의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인의 총 실제 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예를 들어, 감정가 그대로 낙찰받는다고 가정하면, 총 매수 비용은 249,000,000원(입찰가) + 230,000,000원(인수 보증금) = 479,000,000원이 됩니다.

이는 감정가 249,000,000원을 초과하는 금액이므로, 일반적인 경매 접근과는 매우 다른 판단이 필요합니다.

만약 '인수 보증금'을 제외하고 실질적인 투자 비용을 고려한다면, 이는 '시장 가치 - 인수 보증금'을 기준으로 입찰가를 설정하는 전략을 의미할 수 있습니다.

예를 들어, 본 물건의 현재 시세가 감정가 249,000,000원과 유사하다면, 249,000,000원(시장 가치) - 230,000,000원(인수 보증금) = 19,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우, 19,000,000원의 입찰가로 낙찰받더라도 총 투입 비용은 249,000,000원이 됩니다.

또한, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 권리분석 항목에 기재되어 있으나, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수와 상반되는 내용으로 보이며, 법적으로 '인수' 결정된 230,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는, 인수되는 임차 보증금 230,000,000원을 감안한 후, 해당 아파트의 실제 시장 가치(최근 실거래가, 인근 아파트 시세 등)를 면밀히 분석하여 산정해야 합니다. 현재 시세 대비 감정가 수준을 파악하는 것이 입찰가 결정의 핵심입니다. 만약 현재 시세가 249,000,000원보다 현저히 낮다면, 인수 후에도 손실이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.