나이스옥션 법원경매 안동 2024타경102168 [2] 경상북도 영주시 휴천동 910 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "금봉사" 남동측 인근에 소재하며 주위환경은 농경지 및 임야 등으로 형성?？농경지대임.

교통상황

기호1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

기호2) : 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) : 부정형 평지의 토지로서, 현황 "전"으로 이용중임.

기호2) : 부정형 완경사지의 토지로서, 현황 "전, 일부 묵전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) : 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

기호2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 현황 : 일부 묵전, 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 지적도상 맹지. 조경수 등 수목 포함 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안동지원 2024타경102168 (2)

감정가: 389,394,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청송군산림조합 (청OOOOOO)

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영주시 휴천동 910

용도: 전 (밭)

토지면적: 4,565.00㎡ (약 1,381.0 평)

토지 지분: 4,565㎡ (전체 지분)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 "금봉사" 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지 및 임야 등으로 형성된 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

기호1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호2) : 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호1) : 부정형 평지의 토지로, 현황 "전"으로 이용 중이며 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

기호2) : 부정형 완경사지의 토지로, 현황 "전, 일부 묵전"으로 이용 중이며 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 11월 23일 접수된 청송군산림조합의 근저당권 (을2) 입니다.

본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 갑3: 영주시의 압류 (2023-11-15)

* 갑4: 청송군산림조합의 임의경매개시결정 (2024-07-03)

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 본 건 매수인은 해당 지상권의 부담을 인수해야 합니다. (을3, 2022-11-23 설정)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 530,000,000원 (을2 근저당권 기준)

* 상기 금액은 최초 근저당 설정 금액이며, 현재 경매 신청 채권액은 452,863,304원 입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 영주시의 외곽 농경지대로, 주요 용도는 농업 활동이며 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 자연환경이 주를 이루는 지역입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

인근 지역 개발 계획 및 본건 토지의 용도(계획관리지역)에 따라 향후 농업 시설, 소규모 창고, 또는 전원 주택 부지로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

본건은 농경지대로서 인근에 대규모 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량으로 약 10-20분 거리에 영주시 중심지가 위치하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 금봉사 등 종교 시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설 조사 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 중대한 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

* 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

* 토지 중 일부(기호2)는 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능한 구역이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 소멸되지 않는 지상권

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 매수인은 해당 지상권의 내용을 파악하고 그 부담을 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 야기할 수 있습니다.

6.4. 묵전 및 개발 부담

* 토지 현황 중 일부가 묵전(방치된 밭)으로 이용되고 있어, 경작 또는 개발을 위해서는 추가적인 정비 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

* 본건 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 가축(닭, 오리, 개, 돼지, 소, 말, 사슴, 양 등) 사육에 제한이 있습니다.

6.6. 재매각 물건

* 본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 시사합니다. 일반적으로 시장의 관심이 낮거나, 상기 리스크 요인들이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

6.7. 수목 포함

* 감정평가 시 조경수 등 수목이 포함되어 가격이 산정되었습니다. 수목의 현 상태 및 가치에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영주시 휴천동에 위치한 농지(전)로서, 농경지대 내에 속해 있습니다. 총 면적 4,565㎡ (약 1,381.0 평)의 토지로 건물은 없습니다. 감정가는 389,394,500원입니다.

가장 큰 리스크 요인은 지적도상 맹지이며 일부 구역은 차량 접근이 어려운 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점입니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 일부 묵전으로 인한 정비 필요성, 가축사육제한구역 지정 등도 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점은 시장의 낮은 관심도를 반영할 수 있습니다.

이러한 명확한 리스크 요인들로 인해 일반적인 투자자에게는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산 활동 목적

* 실제 농업 경영 계획이 있거나, 해당 지역에서의 영농 활동을 목적으로 하는 실수요자에게는 비교적 저렴하게 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 계획관리지역 토지

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 또는 개발 행위 허가 가능성을 염두에 둘 경우 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 주변 개발 계획 확인 필수)

8.3. 접근성 개선 가능성 (장기적 관점)

* 현재 맹지 및 접근 불량 상태이나, 추후 인접 토지와의 협의 또는 토지 이용 계획 변경 등을 통해 접근성 문제가 해소될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (현실적으로 매우 어려운 부분)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,394,500원입니다. 현재 채권 총액은 530,000,000원으로 알려져 있으나, 본 경매의 신청 채권액은 452,863,304원입니다.

그러나 본건은 다수의 명확한 리스크 요인(맹지, 접근성 불량, 소멸되지 않는 지상권, 농지취득자격증명 필수, 재매각 등)을 내포하고 있습니다. 특히, 매수인이 인수해야 하는 지상권의 내용은 토지 이용에 결정적인 영향을 미치므로, 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려해볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심화, 법률 자문 등을 통해 결정해야 합니다.)

* 만약 지상권의 내용이나 향후 활용 방안에 대한 명확한 계획이 있고, 이를 해결할 수 있는 방안이 있다면 입찰가를 재산정할 수 있습니다. 현재로서는 매우 높은 위험을 동반하는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.