나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1459 [1] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 43-67 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "연무중학교" 북서측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공장지대, 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측으로 논산ic, 북서측으로 연무ic 등이 소재하여 교통여건은 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 저지 부정형의 토지로서 상업기타(노유자시설)로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(㉠-㉭) 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨, 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, 지상에 제시외수목이 소재하나, 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서,
외벽 : 타일붙임, 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

2) 기호(3)
경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기, 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 타일붙임, 벽지 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

3) 기호(4)
철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
바닥 : 데코타일 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

4) 기호(5)
경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감,
창호 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(2-4) 공히, 노유자시설(노인복지시설)로 이용중이며, 기호(5)는 연결통로로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(㉠-㉭) 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨, 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

기호(4)의 지붕 일부에 철판지붕을 덧씌운 상태이고, 부속건물의 경우 경량철골구조 플라스틱스레트지붕 및 경량철골구조 철판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, 기호(2)는 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 용도가 상이하나, 현황과 일치하는 등기사항전부증명서를 기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.
2. 현황 목록1은 "대 및 건부지, 일부 주차장, 일부 텃밭, 일부 정원", 목록2는 "1층 주간보호센터, 2층 서측:주택, 동측:사무실, 3층 교육장 등", 목록4 "일부 철판지붕", 부속건물은 "플라스틱스레트지붕 및 철판지붕"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2024타경1459 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 안심리 43-67 (신주소: 충청남도 논산시 연무로 113)

용도: 노유자시설 (건축물표제부상 노유자시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설)

감정가: 3,368,718,120원

토지면적: 8197.00㎡ (약 2480.04평)

토지지분: 8197㎡ (약 2480.04평)

건물면적: 2567.43㎡ (약 776.71평)

건물지분: 2567.43㎡ (약 776.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 다수 존재

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.

2. 현황 목록1은 "대 및 건부지, 일부 주차장, 일부 텃밭, 일부 정원", 목록2는 "1층 주간보호센터, 2층 서측:주택, 동측:사무실, 3층 교육장 등", 목록4 "일부 철판지붕", 부속건물은 "플라스틱스레트지붕 및 철판지붕"

등기부채권 총액: 2,520,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "연무중학교" 북서측에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 소규모 공장지대, 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측으로 논산IC, 북서측으로 연무IC 등이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

인접필지 대비 저지 부정형의 토지로서 현재 상업 기타(노유자시설) 용도로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구입니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을18 (2022.04.29.) 근저당권 (수협은행, 채권액 2,520,000,000원)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김민경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-12

대항력: 없음

* 임차인: 다인교육농업회사법인주식회사 (대표이사 추선아)

보증금: 0원, 차임: 0원

사업일자: 2018-10-01

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 사단법인국민안전전문교육원 (대표자 이사 추선아)

보증금: 미상, 차임: 미상

사업일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 유명숙

보증금: 1,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-08

대항력: 없음

* 임차인: 정유훈

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-09-24

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사유토피아제이에스 (대표이사 추선아)

보증금: 0원, 차임: 100,000원

사업일자: 2020-05-06

대항력: 있음

* 임차인: 최다은

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-12-09

대항력: 있음

* 임차인: 추선아

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2016-07-12

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계

0원 (유명숙의 100만원은 대항력 없으므로 매각으로 소멸 예상)

4. 상권분석

* 주변 환경

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 소규모 공장, 농가주택, 농경지 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 노유자시설로서 주로 이용되고 있으며, 지역 개발 및 다양한 용도의 혼합으로 인한 특성을 보입니다.

* 지역 특성

연무안심시장 인근으로 상업 시설이 일부 존재하나, 전반적으로는 주택 및 농경지, 공장 등이 혼재된 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 논산IC와 연무IC가 가까워 차량 이용 시 교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

연무중학교가 인근에 위치하고 있습니다. 지역 내 전통 시장인 연무안심시장이 있으며, 지역 커뮤니티 시설로는 연무체육공원 등이 있습니다.

* 주변 시설 및 환경

논산 탑정호와 같은 관광 명소가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다. 논산 제이제이파크 모텔, 연무모텔 등 숙박 시설이 일부 확인됩니다.

다만, 해당 지역의 특성상 소규모 공장 지대가 인접해 있어 소음이나 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다. 또한, 논산시 자원순환과 관련 자료에서 분뇨 및 가축분뇨 공공처리시설 운영 언급이 있어, 해당 시설의 위치 및 거리에 따라 생활 환경에 미치는 영향을 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다. 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 주변 공장 지대의 업종을 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

총 6명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 이 중 '다인교육농업회사법인주식회사'는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 미상 금액에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 인수 여부 및 명도에 대한 잠재적 부담이 존재합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건으로, 공동담보로 묶여 있는 특성이 있어 경매 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이 및 제시외 물건

건물(4)의 지붕 일부가 철판으로 덧씌워져 있고, 부속건물의 지붕도 플라스틱스레트 및 철판 지붕으로 공부와의 차이가 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 수목이 존재하며, 이들은 매각에 포함됩니다.

* 토지이용계획 제한

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하지만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 노유자시설로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 연무중학교와 인접하며, 논산IC, 연무IC 접근성이 좋아 교통 여건은 양호합니다. 주위 환경은 상가, 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 그중 일부는 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 임차인 현황에 대한 철저한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

건축물 현황과 공부와의 차이, 제시외 물건 존재 등도 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 제한 사항도 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8197.00㎡ (약 2480.04평)의 넓은 대지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 노유자시설 외에도 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 양호한 교통망: 논산IC와 연무IC가 가까워 물류 이동 및 외부 접근이 용이합니다.

* 지역 내 명소 접근성: 논산 탑정호 등 주변 관광 명소와의 접근성이 향상되고 있어, 관련 시설 투자 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,368,718,120원입니다. 등기부채권 총액은 2,520,000,000원이며, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 다수 존재하며, 특히 '다인교육농업회사법인주식회사' 등 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 임차인들의 실제 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 이 부분이 입찰가 결정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 제시외 건물, 공부와의 차이, 토지이용계획 상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 시세 및 실제 현장 조사를 통해 정확한 부동산 가치 평가 및 명도 비용, 기타 부대 비용을 산출한 후, 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.