나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1589 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 266-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1),2) 정방형 평지로서, 현황 "일단의 단독주택(요양원) 건부지"로 이용중임.
■ 일련번호 3),4) 정방형 평지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1),2) 본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
■ 일련번호 3),4) 본건 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-03-10), 지구단위계획구역(2018-02-20)(엄사지구 지구단위계획 정비), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-03-10), 지구단위계획구역(2018-02-20)(엄사지구 지구단위계획 정비), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-03-10), 지구단위계획구역(2018-02-20)(엄사지구 지구단위계획 정비), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-06-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
■ 일련번호 4) 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-03-10), 지구단위계획구역(2018-02-20)(엄사지구 지구단위계획 정비), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-06-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 "요양원" 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록1,2 현황 "대 및 건부지, 일부 주차장", 목록3,4 현황 "나대지", 목록5 현황 "1,2층 계룡요양원, 3층(2가구) 주택"으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서상 사건번호: 논산지원 2024타경1589 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 266-3번지

건물의 구조 및 용도: 철근콘크리트구조, (주)단독주택 (현황: 1-2층 요양원, 3층 주택)

감정평가액: 1,912,598,000원

토지면적: 975.20㎡ (약 295평)

건물면적: 657.00㎡ (약 199평)

건물 제시외 면적: 183.87㎡ (약 56평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOO (청주상당신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지 현황은 일부 대지 및 건부지, 일부 주차장, 나대지로 이용 중이며, 본건 남동측으로 노폭 약 6M, 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(엄사지구), 소로3류/중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(엄사초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 9일 접수된 청주상당신용협동조합의 근저당권(을11)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 2,031,110,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-23, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-02, 확정 2022-10-29, 배당신고 2025-01-03, 대항력 있음.

* 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-17, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 정보 없음, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2021-07-26, 확정일자 무, 배당신고 2025-01-06, 대항력 있음.

주의: 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인(박 , 이 )이 존재하므로, 실제 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 이 임차인은 월세(차임)가 존재하여 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택가에 위치하고 있습니다.

주변에 엄사초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

현재 1-2층은 요양원으로, 3층은 주택으로 이용되고 있어 상업시설 또는 다가구주택으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

건축물대장상 주용도는 단독주택이나, 실제로는 요양원으로 사용되고 있어 해당 업종에 대한 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

제공된 주변 연립주택(노블카운티) 매매 정보(5.6억~6.7억)는 본건과는 건물 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주택가 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 엄사초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 (1억원) 및 이 (1억원 + 월 150만원) 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 임대차 조건 인수가 예상되므로 이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액(2,031,110,000원)이 감정평가액(1,912,598,000원)을 초과하고 있어, 경매 낙찰가가 채권액을 모두 변제하지 못할 가능성도 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 183.87㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 철거/이용 계획이 필요합니다.

* 용도 복합성: 요양원 및 주택으로 복합적으로 이용 중인 건물이므로, 향후 용도 전환 시 필요한 행정 절차 및 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시의 주거지역에 위치한 대형 단독주택으로, 현재 요양원으로 운영되고 있어 수익형 부동산으로서의 가능성을 지니고 있습니다. 넓은 대지면적은 향후 개발 잠재력 또한 제공합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점 등은 본 건의 투자 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰자는 해당 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고, 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 요양원 운영 등 현 시설 그대로 활용하거나, 주택으로 용도 전환 시 추가적인 부가가치 창출 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 넓은 토지 면적은 향후 개발 잠재력을 높입니다.

* 엄사초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

* 말소기준권리 후순위의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다 (단, 대항력 있는 임차인 제외).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,912,598,000원입니다.

그러나 등기부채권 총액이 감정평가액을 초과하고 있으며, 대항력 있는 임차인(박 , 이 )이 존재하여 잠재적 인수 보증금 및 월세 부담이 예상됩니다.

특히 이 임차인은 100,000,000원의 보증금과 월 1,500,000원의 차임이 있으므로, 이에 대한 인수 여부 및 대항력 판단이 중요합니다.

제공된 주변 연립주택 매매 시세는 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

이러한 위험 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 인수 부담 등을 고려하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1,338,000,000원 ~ 1,625,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건의 정확한 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임차인 협상, 건물 상태 점검, 유사 물건 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.