나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3110 [2] 충청북도 음성군 생극면 송곡리 산15-11 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3110 [2] 충청북도 음성군 생극면 송곡리 산15-11 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3110
• 주소: 충청북도 음성군 생극면 송곡리 산15-11
• 감정가: 65,160,000원
• 최저가: 26,690,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

충주지원 경매3계 2024타경3110 | 소재지: 충청북도 음성군 생극면 송곡리 산15-11 | 감정가: 65,160,000원 | 최저가: 26,690,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 충주지원 2024타경3110 (2)이며, 충청북도 음성군 생극면 송곡리 산15-11에 위치한 임야가 매각 대상입니다.

감정가는 65,160,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 2172.00㎡ (약 657.06평)입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 토지매각으로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOO입니다.

1.2. 감정평가 요약 정보

위치는 "송곡2리경로당" 인근의 산간농촌지대로, 주위는 농경지와 임야가 혼재하는 환경입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 보통 수준입니다.

이용 상태는 완경사지의 부정형 토지로, 현재 임야 상태로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 개발 환경 분석

2.1. 인근 환경 및 교통 상황

본 물건은 충북 음성군의 전형적인 산간농촌 지대에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 산림이 주를 이루고 있어, 조용하고 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

차량을 이용한 접근성은 양호한 편이지만, 대중교통 의존도는 다소 낮을 수 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건(일련번호 2)은 보전관리지역 및 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역(일부제한구역)과 배출시설설치제한지역으로도 지정되어 있어, 용도 변경이나 특정 시설 건축 시 법규 검토가 필수적입니다.

이는 환경 보전을 목적으로 하는 규제가 많아, 단기적인 개발보다는 장기적인 임야 보전 또는 산림 관련 용도로 적합할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채권자 농OOO에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 구조입니다.

단순한 채권 관계로 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리의 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각 대상은 토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다 (건물면적 0.00㎡).

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 본 물건이 임야도상 맹지라는 점입니다.

인접 도로상태에 대한 감정평가서 요약에 따르면, 이 물건(일련번호 2)은 '임야도상 맹지'로 기재되어 있습니다. 맹지는 도로에 접하지 않아 건축허가 등 개발 행위에 중대한 제약이 되므로, 진입로 확보 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야로서 상업적 활동을 위한 입지 조건과는 거리가 멀며, 주변에 상권이 형성되어 있지 않습니다.

상권 분석보다는 자연 환경 보전 및 휴양 목적으로의 가치 평가가 주가 되어야 합니다.

4.2. 생활 정보

가까운 곳에 "송곡2리경로당"이 있어 작은 마을 공동체의 일부분임을 짐작할 수 있습니다.

생활 편의시설은 차량을 이용하여 생극면 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지로 인한 개발 리스크

본 물건의 치명적인 리스크는 임야도상 맹지라는 점입니다.

맹지는 건축 행위 등 토지 이용의 자유도를 크게 제한하므로, 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보(통행권 설정)가 선행되지 않으면 투자가치가 낮아질 수 있습니다.

5.2. 보전 지역에 따른 리스크

토지이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지에 해당하여, 개발 밀도 및 용도에 엄격한 제한을 받습니다.

투자 목적이 전원주택 등 건축이라면, 개발 행위 허가 가능 여부와 개발 가능 면적에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

5.3. 혐오 시설

주변 시설에 대한 외부 검색이 제한되어 혐오 시설 여부를 직접 확인할 수 없으나, 산간 지역의 특성상 축사, 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설의 존재 가능성을 염두에 두고 현장 답사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군의 산간농촌 지대에 위치한 임야로, 감정가 대비 면적당 가격은 합리적으로 보일 수 있습니다.

하지만 '임야도상 맹지'라는 중대한 리스크와 보전관리지역, 준보전산지라는 강력한 개발 제한 요소가 복합적으로 작용하고 있습니다.

따라서, 단기적인 시세 차익이나 즉각적인 개발 목적의 투자보다는, 장기적인 관점에서 임야의 보전 가치나, 농업 및 산림 관련 사업 등의 제한된 용도로 접근해야 합니다.

맹지 해소 및 개발 허가 가능성에 대한 법률 및 행정적 검토 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장기적 보전 가치

보전관리지역 및 준보전산지 특성상 난개발의 우려가 적어, 장기적으로는 환경 보전 가치와 공익적 가치가 유지될 수 있습니다.

7.2. 저가 매수의 기회

맹지 및 개발 제한으로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 이하의 저렴한 가격으로 토지를 매입할 기회를 얻을 수 있습니다.

7.3. 제한적 활용 가능성

산지 관리법 및 관계 법령에 저촉되지 않는 선에서, 맹지 특성을 극복할 수 있는 임업, 산림 경영 또는 주말농장(추가 토지 확보 및 용도 검토 필요) 등 제한적인 용도로 활용할 여지를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계