나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35070 [1] 충청북도 충주시 앙성면 용포리 70-5 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35070 [1] 충청북도 충주시 앙성면 용포리 70-5 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경35070 | 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용포리 70-5 | 감정가: 126,833,000원 | 최저가: 51,950,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35070 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용포리 70-5

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 126,833,000 원

1.2. 면적 및 구조 요약

토지면적: 470.00㎡ (약 142.18평)

건물면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

제시외 건물면적: 87.35㎡ (약 26.42평) - 매각에 포함됨 (감정평가서상 ㉠~㉦)

건물구조: 흙벽돌조 스레트지붕 단층 건물 (사용승인일자 미상 추정, 노후 건물)

현황: 공실(Vacant)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 용포리 소재 앙성파출소 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 주거 환경입니다.

제반 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 통행이 가능하며, 간선도로가 인근에 통과하고 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

충주 시내 및 음성군 감곡면 등으로 연결되는 시내버스 노선(360번대) 및 시외버스 정류장이 인근 용포리에 소재하며, 중부내륙선 앙성온천역(돈산리)이 지역 내에 위치하고 있어 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 도시지역 내 일반상업지역 및 준주거지역이 혼재되어 있습니다. 이는 향후 토지 활용 측면에서 일반적인 주택 용도보다는 높은 용적률 및 건폐율을 적용할 수 있는 잠재력이 있음을 의미합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자 소유의 부동산을 채권자(최OO)의 신청에 의해 매각하는 절차입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 추정되며, 복잡한 임대차 관계는 확인되지 않습니다 (임대관계 미상이나, 현황 공실임).

3.2. 매각 및 제시외 물건

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 특히 제시외 건물(총 87.35㎡, 창고, 차양, 보일러실 등으로 추정되는 ㉠~㉦)이 모두 매각에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물의 정확한 소유권 확인 및 일괄경매 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 지적도상 맹지 및 도로 현황 (최대 리스크)

본건 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 북측 및 남동측으로 약 2-3m 노폭의 포장도로가 소재하며 토지의 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

가장 중대한 리스크는 다음과 같습니다:

1. 도로 이용 부분: 본건 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어 사유지에 대한 통행권을 주장해야 할 수 있습니다.

2. 타인 점유 부분: 목록1 토지의 일부가 타인 소유 인접 토지의 일부를 점유하고 있는 것으로 목측되어, 경계 침범 문제가 발생할 수 있습니다.

**결론: 낙찰자는 도로 확보 문제(맹지 해소) 및 경계 침범에 따른 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 조치 비용을 감안해야 합니다.**

4.2. 건물 상태 및 공실

건물은 흙벽돌조의 단층 건물로, 비교적 노후된 것으로 판단됩니다. 현황 공실 상태로 방치되어 있어 장기간 방치로 인한 내부 보수 및 리모델링 비용이 수반될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 다만, 충주 앙성면 소재지(앙성파출소 인근)에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능합니다.

혐오시설: 인근 지역(앙성면 본평리)에 한국 이슬람교 공동묘지(진달래 메모리얼파크)가 소재하나, 본건 용포리 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 토지의 잠재력: 면적이 470㎡(약 142평)로 비교적 넓은 편이며, 도시지역 내 일반상업지역 및 준주거지역이 혼재되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 높은 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

2. 저렴한 진입 가격: 맹지 리스크 등으로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 저렴한 가격에 토지의 잠재력을 선점할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 지적도상 맹지이고 토지의 일부가 도로 및 타인 소유 토지 점유와 관련된 복잡한 현황을 가지고 있어, 일반적인 실거주 목적의 투자자에게는 부담이 될 수 있습니다.

하지만, **토목 및 건축 관련 경험이 풍부하고, 맹지 해소 및 경계 분쟁을 해결할 능력이 있는 전문 투자자에게는 도시지역 내 상업/준주거지 복합 토지를 비교적 낮은 가격에 확보할 수 있는 기회**가 될 수 있습니다. **반드시 입찰 전 현장 답사 및 지적 경계 측량을 통해 도로 현황 및 점유 관계를 명확히 확인**해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계