나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50918 [3] 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 337-72 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50918 [3] 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 337-72 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경50918
• 주소: 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 337-72
• 감정가: 527,459,360원
• 최저가: 180,919,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

춘천지방법원 경매4계 2024타경50918 | 소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 337-72 | 감정가: 527,459,360원 | 최저가: 180,919,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2024타경50918 (3)

소재지 (대표): 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 337-72

용도: 근린생활시설 (일부 필지)

감정가: 527,459,360원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 기본 현황

토지면적: 1420.00㎡ (약 429.55평)

건물면적: 67.42㎡ (약 20.39평)

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 춘OOOOO

주의사항: 일괄매각

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 총 31개 필지로 구성된 복합 물건으로, 크게 두 지역에 분포합니다.

기호(1-23,25,26) 그룹은 춘천시 삼천동 '삼천사거리' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 임야, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 일반적인 주위환경입니다.

기호(27-30) 그룹(만천리 337-72 포함)은 춘천시 동면 만천리 소재 '춘천여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

전체 물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리나 운행횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 만천리 소재 필지(27-30)의 경우, 인접 필지(기호(27))를 통해 진출입이 가능합니다. 다만, 일부 필지(기호(20, 21, 22, 25))는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능한 상태이므로, 진입로의 영구적인 확보 여부를 확인해야 합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지목

토지 이용 현황은 나지, 도로, 주거용 건부지, 토지임야 및 전(농경지), 현황 도로 등으로 매우 다양하며, 대부분 완경사지를 일부 평탄하게 조성하여 이용 중입니다.

만천리 물건 중 기호(29)는 완경사지를 일부 평탄하게 조성한 건부지로, 기호(30)은 평탄하게 조성한 토지임야로 이용 중입니다. 특히 기호(26)은 현황 '도로'로 이용되고 있어 공부와의 차이에 대한 분석이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

대부분의 필지는 '도시지역' 및 '자연녹지지역'에 속해 있으며, 건축 행위 등에 제약이 따르는 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(기호(20, 22, 23, 30))는 '준보전산지'에 해당하여 산지관리법의 적용을 받으므로, 개발 및 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석 및 기타 특이사항

3.1. 매각 및 기타 조건

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 다수의 필지와 용도를 포함하고 있어 개별 필지별 권리 분석이 필수적입니다. 복잡한 지분율 (토지 138900.13, 건물 6742.400000000001)이 제시되어 있어, 전체 물건에 대한 이해와 지분 관계의 정리가 중요합니다.

3.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

감정평가서상 복잡한 제시외 물건 및 공부와의 차이가 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 재조사가 요구됩니다.

- 제시외 건물: 토지 기호(21) 지상에 소유자 미상의 '판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 39.0㎡'가 소재합니다. 매각에 포함되는지 여부와 처리 방안을 확인해야 합니다.

- 공부상 차이: 건물 기호(24)는 일부(1층 창고 32.59㎡)가 '확인불능'으로 감정평가에서 제외되었으며, 2층 면적 일부(1.44㎡)가 멸실된 것으로 조사되었습니다. 현황과 공부의 불일치에 대한 리스크가 있습니다.

- 현황 도로: 토지 기호(26)은 목측상 '현황 도로'로 이용 중인 것으로 조사되어, 향후 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 정확한 측량을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건의 주된 위치인 만천리 지역은 춘천여자고등학교 인근으로, 광범위한 상업지구라기보다는 주거시설과 농경지가 혼재된 근린 생활권입니다. 근린생활시설(337-72)은 이러한 주거 배후 수요를 기반으로 하는 소규모 상업 시설 또는 사무소(기호 31)로 활용될 가능성이 높습니다. 대규모 개발보다는 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 시설

춘천여자고등학교와 인접해 있으며, 주변은 단독주택을 중심으로 한 주거 지대입니다. 생활 편의 시설은 차량을 통해 접근해야 하는 보통의 환경입니다.

4.3. 혐오 시설

제시된 감정평가서 요약상 주변 환경은 '보통'으로 기재되어 있으나, 복합 필지로 인해 각 필지별로 인접 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선, 변전소, 공동묘지 등) 유무를 직접적인 현장 실사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 검색된 정보만으로는 명확한 혐오 시설 존재 여부를 알 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 물건의 복잡성 및 일괄 매각

총 31개 필지가 일괄 매각되며, 각 필지별 지목, 용도, 현황이 상이합니다 (도로, 임야, 나대지, 건부지 혼재). 일부 필지가 '도로'로 이용되거나 '맹지' 상태인 점은 전체 물건의 가치 평가 및 향후 개발에 큰 변수가 될 수 있습니다. 이는 매각 후 권리 행사 및 처분 시 개별 필지에 대한 법률적 검토 비용과 시간을 증가시킬 수 있습니다.

5.2. 지분 관계 및 권리 불명확성

제시된 토지 및 건물 지분율이 매우 복잡하여, 매각 후 소유권 정리 및 공유자 관련 문제 발생 가능성이 있습니다. 정확한 공유 관계 및 지분 관계를 사전 파악해야 합니다.

5.3. 추가 비용 발생 가능성

감정가에 미반영되거나 감정 제외된 제시외 물건 및 공부상 불일치 부분에 대한 정리 (철거, 양성화, 재측량, 소송 등)로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 춘천 시내 주요 지역 및 학교 인근에 위치한 다수의 필지(도로, 주거용, 상업용, 임야 등)를 포함하는 복합 경매 물건입니다. 자연녹지지역 내에 위치하여 개발 잠재력이 존재하나, 필지별 상이한 지목과 현황, 복잡한 지분율, 제시외 물건 및 공부와의 불일치 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자보다는 복잡한 권리 관계 및 현황을 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅 및 계획을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

- 대규모 토지 확보: 자연녹지지역 내 총 1420.00㎡ (약 429.55평)의 토지를 일괄로 확보할 수 있는 기회입니다.

- 용도 다양성: 주거(단독주택), 상업(근린생활시설/사무소), 개발(나대지/임야) 용도의 필지가 혼재되어 있어 장기적인 포트폴리오 구성에 유리할 수 있습니다.

- 가격 경쟁력: 복잡성으로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰할 수 있는 가능성이 열려 있어, 리스크를 상쇄할 수 있는 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계