나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50918 [1] 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-15 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50918 [1] 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-15 대지 경매

• 사건번호: 2024타경50918
• 주소: 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-15
• 감정가: 1,189,976,000원
• 최저가: 408,162,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

춘천지방법원 경매4계 2024타경50918 | 소재지: 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-15 | 감정가: 1,189,976,000원 | 최저가: 408,162,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 매각 개요

본 보고서는 춘천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건에 대한 분석 자료입니다.

사건번호는 춘천지방법원 2024타경50918 (1)이며, 매각 대상은 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-15 외 다수 필지의 토지일부지분매각 건입니다.

전체 토지 면적은 8,354.00㎡ (약 2,527.24평)이며, 감정가는 1,189,976,000원으로 책정되었습니다.

본 건은 토지일부지분매각으로, 토지 지분율(지분)은 452403.54000000004(지분)입니다. 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 춘OOOOO입니다.

주의사항으로는 '일괄매각' 방식이며, 목록 17, 21 경계지상에 위치한 '미신고 관정설비'는 매각 대상에서 제외된다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

기호(1-23, 25, 26)은 춘천시 삼천동 소재 "삼천사거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 임야, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 보통의 주위환경을 가집니다.

기호(27-30)은 동면 만천리 소재 "춘천여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 보통의 주위환경입니다.

교통상황:

본 건(기호 1-23, 25-30)까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

다수 필지가 포함되어 있으며, 사다리형 또는 부정형의 완경사지 토지가 주를 이룹니다. 이용 상태는 나지(기호 1, 14, 16, 17), 도로(기호 2, 4, 5, 10-13, 27, 28, 3, 6-9, 15, 26), 주거용 건부지(기호 18, 19), 토지임야 및 전(기호 20, 22), 제시외건부지(기호 21), 전(휴경지)(기호 25), 건부지(기호 29), 토지임야(기호 30) 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

일부 필지(기호 2, 3, 5-13, 15, 27, 28)는 본 건 자체가 노폭 약 6M 내외의 아스콘 포장도로이며, 기호 18, 19는 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

기호 20, 21, 22, 25 등은 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 것으로 조사되었습니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

거의 모든 필지가 "도시지역, 자연녹지지역"으로 지정되어 있습니다.

추가적인 제한사항으로는, 모든 필지가 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(제한 종류가 다양함)으로 지정되어 있습니다.

기호(1-9) 중 일부는 건축법상 도로(도로일부포함)로 이용 중이며, 기호(20, 22, 23, 30)은 산지관리법에 따른 준보전산지 규제도 받고 있습니다.

이는 향후 개발 행위 시 자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 규제를 모두 검토해야 함을 의미합니다.

1.4. 권리 분석

매각 대상:

본 건은 '토지일부지분매각'이며 '부동산임의경매'입니다. 매각 대상은 토지 지분(452403.54000000004)에 한정됩니다.

지분 매각의 특성:

가장 큰 리스크는 '지분' 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 소유자 지분 전체를 확보하기 위해 공유물분할청구소송 또는 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

제시외 물건 및 매각 제외:

토지 기호(21) 지상에는 소유자 미상의 "판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 39.0㎡"의 제시외 건물이 소재하며, 이는 감정평가 시 감안되었으나 법정지상권 성립 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

가장 중요한 주의사항은 목록 17, 21 경계지상에 있는 '미신고 관정설비'는 매각 대상에서 제외된다는 점입니다. 낙찰자가 해당 설비의 처리 문제에 직면할 수 있으므로, 명확한 현황 확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

토지 기호(26)은 공부상 용도와 달리 현황 "도로"로 이용 중이며, 이는 평가에 반영되었으나, 정확한 경계는 별도 측량을 요합니다.

건물 기호(24), (31) 관련 특이사항:

매각 대상은 토지 지분이나, 감정평가서에는 기호(24) 단독주택과 기호(31) 사무소 및 부속창고에 대한 요항표가 포함되어 있습니다. 이는 해당 토지 위에 건물이 존재하거나 해당 건물이 매각 대상 다수 필지와 연관되어 있음을 시사합니다. 기호(24) 건물은 건축물대장과 현황상 면적 차이 및 멸실 부분이 존재하며, 기호(31)은 이용상황 구분을 통해 평가되었으나 관계인 부재로 외부 관찰에 의존했습니다. 이 모든 사항은 매각 대상이 *지분*이므로, 추후 협의 또는 분할 시 복잡성을 가중시킬 수 있습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

삼천동 일대 (기호 1-23, 25, 26):

"삼천사거리" 인근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거와 일부 상업 기능을 겸하고 있습니다. 구체적인 상권 정보는 부족하나, 춘천 시내와의 접근성이 보통 수준이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

만천리 일대 (기호 27-30):

"춘천여자고등학교" 남동측 인근은 단독주택, 임야, 농경지가 주를 이루는 다소 외곽 지역으로 보입니다. 생활 편의 시설은 삼천동에 비해 제한적일 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설:

제시된 소재지인 춘천시 삼천동 49-15 주변 시설을 구체적으로 확인한 결과, 삼천동은 춘천 시내와 가깝고 의암호 주변에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 주변에 검색될 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 리스크 - 지분 매각:

본 건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 결렬되거나 공유물분할소송이 장기화될 경우 투자금 회수 및 사용수익에 상당한 제약이 따릅니다.

맹지 및 진출입 제한 리스크:

기호(20, 21, 22, 25, 29, 30) 등 다수 필지가 지적도상 맹지이거나, 인접 필지(다른 공유자 소유일 가능성 포함)를 통해서만 진출입이 가능한 구조입니다. 도로 지분(기호 2, 3, 5-13 등)이 포함되어 있기는 하나, 맹지 필지에 대한 권리 행사에 어려움이 있을 수 있습니다.

매각 제외 물건의 리스크:

목록 17, 21 경계지상 미신고 관정설비의 처리 문제가 발생할 경우 낙찰자의 책임이 될 수 있습니다.

공부 불일치 리스크:

토지(26)의 현황 도로 사용, 건물(24)의 공부상 면적과 현황 면적 차이 및 멸실 부분은 법적 정리 및 추후 매매 시 문제가 될 수 있습니다.

개발 제한 리스크:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 규제가 복합적으로 작용하여 향후 토지 개발 및 용도 변경에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 평가:

본 건은 토지 면적이 크고 다수 필지를 포함하는 '일괄 지분 매각' 건으로, 전체 감정가 대비 투자 금액의 크기를 고려할 때 전문적인 지분 정리 능력을 요하는 고난도 물건입니다. 자연녹지지역에 위치하여 잠재적 개발 가치는 있으나, 지분 매각, 맹지 및 도로 문제, 복잡한 토지이용현황, 다수 필지에 걸친 규제 등으로 인해 일반적인 경매 투자자에게는 위험도가 높습니다.

투자 포인트:

춘천시 삼천동과 만천리 일대의 자연녹지지역 토지 지분으로, 장기적인 관점에서 공유자 간 협의 또는 공유물분할소송을 통해 지분을 현금화하거나 단독 필지로 확보할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

도로 지분(기호 2, 3, 5-13 등)이 다수 포함되어 있어, 주변 토지 소유자에게 도로 확보 목적으로 지분을 매각할 수 있는 여지가 있습니다.

투자 시 유의 사항:

1. 지분 매각에 대한 충분한 이해와 공유자 정리 전략이 반드시 필요합니다.

2. 매각에서 제외된 '미신고 관정설비'의 현황과 법적 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 맹지 필지에 대한 진입로 확보 가능성 및 법적 권리 관계를 사전에 확인해야 합니다.

4. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 복합적인 개발 제한 규정을 상세히 검토해야 합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계