나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경56114 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경56114 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124 전 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2024타경56114 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124 | 감정가: 250,902,000원 | 최저가: 122,942,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호 춘천지방법원 2024타경56114 (1) 물건은 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124 소재의 '전(밭)' 용도 토지 $\text{21440.00 m}^2$ (약 $\text{6483.2 평}$)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 토지만을 대상으로 하는 일괄매각 건이며, 감정가는 $\text{250,902,000원}$으로 책정되었습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재되어 있어 권리 관계는 비교적 단순해 보이나, 특이사항 및 주의사항을 철저히 분석해야 합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124

용도: 전 (농지)

토지면적: $\text{21440.00 m}^2$ (약 $\text{6483.2 평}$)

감정가: $\text{250,902,000원}$ (평당 약 $\text{38,700원}$)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 문제, 제시외 물건 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 화천군 상서면 '황학3교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며 간선도로와 거리를 고려했을 때 대중교통 사정은 보통입니다. 다만, 기호(1,2,4,5) 토지는 지적상 맹지이고 기호(3)이 일부 도로를 포함하고 있어 실제 이용 시 접근성이 제한될 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본 물건은 토지매각(일괄매각)이며, 채무자 겸 소유자 김OO의 임의경매 사건으로 권리 관계는 복잡하지 않습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권 성립 가능성' 및 '제시외 물건 매각 제외'입니다. 목록3 지상의 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 등과 목록5 지상 제시외 건물 등(휀스)은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 이에 대한 철거 책임 및 비용을 부담할 가능성이 있습니다. 또한, 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제약이 생길 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 상서면사무소에 미리 신청하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 단독주택이 주를 이루는 비도시 지역으로, 상권은 형성되어 있지 않으며 상업적인 투자는 부적합합니다. 토지 본연의 용도인 농업용 또는 장기적인 귀농귀촌 목적의 실수요 측면에서 가치를 분석해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변이 농경지 중심이므로 도시형 편의시설이나 문화시설 접근성은 매우 낮습니다. 일상 생활 편의시설은 상서면 소재지를 이용해야 합니다.

지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 공익 혐오시설(쓰레기매립장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있어 군사시설의 영향을 받는 지역 특성을 가지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 (농취증) 미비 리스크

농취증 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다. 입찰 예정자는 반드시 사전에 농취증 발급 가능 여부와 시기를 확인해야 합니다.

5.2. 지목과 현황의 차이 및 맹지 리스크

공부상 '전'이지만 목록3 일부는 '도로'로, 목록5 일부는 '구거(수로)'로 현황 이용되고 있어, 실제 경작 및 활용 가능한 면적이 줄어드는 차이(감가 요인)가 반영되어 있습니다. 특히, 기호(1,2,4,5)가 지적상 맹지라는 점은 토지 활용도 측면에서 큰 리스크 요인입니다.

5.3. 제시외 물건 철거 책임 리스크

매각에서 제외된 비닐하우스, 휀스 등에 대한 철거 책임은 낙찰자에게 돌아갈 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

5.4. 개발 제한 리스크

본 물건은 '계획관리지역'이기는 하나, '제한보호구역(전방지역:25km)'에 포함되어 있어 향후 건축 허가 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로 관할 지자체의 개별 인허가 기준을 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내의 대규모 농지(약 $\text{6483.2 평}$) 일괄 매각 건으로, 장기적인 관점에서 대규모 농업 경영이나 귀농귀촌을 통한 자경 목적에 적합합니다. 저렴한 평당 감정가(약 $\text{38,700원}$)는 매력적이나, 다수의 맹지 필지와 현황 도로/구거 이용, 그리고 매각 제외된 제시외 물건 철거 책임, 농취증 발급 등 잠재적 리스크를 명확히 이해하고 해결 방안을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

① 대규모 면적: $\text{21440.00 m}^2$ (약 $\text{6483.2 평}$)의 넓은 토지를 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회.

② 용도지역: 계획관리지역으로 장기적 관점에서 농지 외 다른 용도로의 개발 가능성도 일부 열려 있음. (단, 군사시설 제한 확인 필수)

③ 실수요 가치: 귀농귀촌 및 대규모 농지 경작을 위한 실수요자에게는 낮은 진입 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계