나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경56114 [1] 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 소재 ""황학3교"" 북서측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와 거리등에 비추어 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4,5): 부정형의 완경사지로 휴경지임.
기호(3): 부정형의 완경사지로 도로 및 전임.

인접 도로상태

기호(1,2,4,5): 지적상 맹지임.
기호(3): 본건이 일부 도로(노폭 약3m)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*본건 기호(3) 일부 지상에 별첨 사진과 같이 제시외 비닐하우스 등이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 이에 구애없이 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고바람.
*본건 기호(3) 일부는 현황 도로로 확인되어 지적도면에 의거 개략적인 면적 산출후 이를 고려하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고바람.
*본건 기호(5) 일부는 현황 구거로 확인되어 지적도면에 의거 개략적인 면적 산출후 이를 고려하여 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고바람.
*본건 기호(5) 일부에 별첨 사진과 같이 제시외 건물 등이 소재하는 것으로 조사되어 지적도면에 의거 개략적인 면전산출후 이를 고려하여 감정평가하였고 당해 제시외 건물 등이 소재하지 않을 경우(나지상정)의 토지단가를 병기하였는 바, 업무진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록3 지상 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 등 매각 제외
-목록5 지상 제시외건물 등(휀스) 매각 제외
-목록3,5 공부상 '전'이나 목록3 일부 현황 '도로', 목록5 일부 현황 '구거'임
-목록1~5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:상서면사무소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경56114 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 1124

용도: 전 (밭)

감정가: 250,902,000원

토지면적: 21,440.00㎡ (약 6,485.6 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상입니다)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (등기부상 채권자: 김하원)

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리 소재 ""황학3교"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입은 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 토지만을 매각 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 근저당권(김하원, 150,000,000원)이 말소기준권리이며, 임의경매개시결정(김하원, 156,602,739원) 또한 등기부에서 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 목록5 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 기대하기 어려우며, 농업 및 전원생활과 관련된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 부촌리에 위치한 농지입니다. 주변에 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 편의시설 및 생활 기반 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변 시설 및 혐오시설에 대한 상세 정보는 외부 지도 서비스 검색이 필요하나, 현재 환경에서는 해당 정보 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 증명원 발급을 위해 미리 신청해야 합니다. (문의: 상서면사무소)

* 법정지상권 성립 불분명: 목록5 지상에 있는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록3과 목록5는 공부상 '전'으로 되어 있으나, 목록3은 일부 현황 '도로'로, 목록5는 일부 현황 '구거'(수로나 도랑)로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 계획 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각 제외 물건 존재: 목록3 지상의 비닐하우스 등 철거 및 이동이 용이한 물건과 목록5 지상의 펜스 등 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 목록1, 2, 4, 5 토지는 지적상 맹지이므로, 도로로의 접근이 어렵습니다. (목록3 토지가 일부 도로로 이용 중)

* 군사시설 보호구역: 본건 토지는 '제한보호구역(전방지역:25km)'에 포함되어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 및 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 화천군의 농업 지역에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 농지로서의 활용 가능성이 있으며, 감정가 대비 최저 입찰가는 상당히 낮은 수준으로 재진행 중입니다. 그러나 지적상 맹지, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 군사보호구역 편입 등의 제약사항이 있어 취득 및 이용에 신중한 검토가 필요합니다. 법정지상권 성립 여부 또한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 21,440㎡(약 6,485.6평)의 넓은 면적은 농업 경영 또는 장기적인 투자 관점에서 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 낮은 최저 입찰가: 유찰 5회 진행으로 최저 입찰가가 감정가의 약 16.8% 수준까지 낮아져 있어, 투자 매력도가 증가할 수 있습니다.

* 정부의 군사 규제 완화 정책: 최근 강원도 지역의 군사보호구역 완화 움직임이 있어 향후 지역 개발에 대한 기대감이 일부 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 해당 지역의 농지 시세, 규제 현황, 물건의 개별적인 가치 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통한 심층적인 분석이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없어, 입찰가는 순수하게 낙찰가로 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.