나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경56183 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 106-3 비발디힐 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 "홍천읍 생활체육공원" 남동측
인근에 소재하는 비발디힐 제2층 제205호 건으로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택
및 아파트단지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 205호 건으로서,
외벽: 드라이비트 및 인조 대리석붙임 마감 등임.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임.
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(집합건축물대장 도면상 방2, 주방 및 거실1, 욕실1, 발코니 임.)

설비내역

위생설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지를 평탄하게 조성한 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택
경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말
(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육
제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡
미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역
(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m
이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택
경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) -
젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-을구 16번 주택임차권(2024. 6. 5. 접수)은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가. 신청채권자는 대항력있는 임차권자로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경56183 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 106-3 비발디힐 2층205호

용도: 연립주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 78.29㎡ (약 23.68평)

건물면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO (임차인 장 )

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 "홍천읍 생활체육공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 아파트단지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 다양한 범위의 가축사육제한구역에 포함됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑19 (강미영 가압류, 2021.10.12 접수)

인수되는 권리: 을구 16번 주택임차권 (장 , 2024.06.05 접수). 이 권리는 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않아 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (대항력 있음)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-09

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 비고: 임차인 장 은 본 경매의 신청 채권자이기도 하며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수함.

말소되는 권리: 갑19 (가압류), 갑24 (압류), 갑25 (강제경매) 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 세부적인 권리관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 최종 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 이용상태: 본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있음.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 연립주택으로, 4층 중 2층에 위치하며, 건축물대장상 준공년월일은 2015.04.02임. 외벽은 드라이비트 및 인조대리석, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 "홍천읍 생활체육공원" 인근에 소재하여 체육 활동 및 여가 활동에 접근성이 양호할 수 있음. 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 홍천읍 시내 접근성을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 교육시설: (정보 부족, 별도 조사 필요)

주변 교통시설: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨. (구체적인 버스 노선 등은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 을구 16번 주택임차권(장 , 보증금 85,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 장 이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 총 매수 비용이 시세보다 크게 증가할 위험이 있습니다. (임차인 장 은 대항력이 있으므로, 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가하며, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.)

가축분뇨처리시설 인근: 인근 지역에 가축분뇨처리시설이 위치하고 있어, 악취나 환경적인 요인이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획상의 제한: 다수의 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 추후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 장 의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험을 가진 물건입니다. 이로 인해 총 매수 비용이 시세보다 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 자금 계획 및 인수 보증금 관련 추가 부담액 산정이 필수적입니다. 임차인이 본 경매 신청인임을 고려하면 보증금 회수 노력이 있겠으나, 낙찰가에 따라 잔액 인수 규모가 결정됩니다. 입지 조건 및 건물 상태는 보통 수준이나, 인근 가축분뇨처리시설의 존재는 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

선순위 임차인 인수 부담에도 불구하고, 낙찰 후 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 있도록 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

홍천읍 생활체육공원 인근 지역의 주거 환경 및 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건물의 시세는 약 87,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 판단됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인 장 의 보증금은 85,000,000원입니다. 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위(87,000,000원 ~ 90,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려할 때, 매수인이 인수할 보증금을 제외한 순수 입찰가는 2,000,000원에서 5,000,000원 사이로 제안합니다.

예를 들어, 입찰가 3,000,000원을 제안할 경우, 총 부담 비용은 3,000,000원(입찰가) + 85,000,000원(인수 보증금) = 88,000,000원이 되어 시세 범위 내에 위치합니다. 이보다 높은 입찰가는 총 부담 비용이 시세를 초과할 위험이 있습니다.

입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.