나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74990 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 900-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2024.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ""화중초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화중초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 화정역(3호선)이 소재하는바 대중교통상황은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 화정역(3호선)이 소재하는바 대중교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 단독주택(14가구형) 3층 건으로서,
(사용승인:2000.03.02)
외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 단독주택(14가구형) 3층 건으로서,
(사용승인:2000.03.02)
외벽: 석재 붙임 마감 등.
내벽: 벽지 마감 등.
바닥: 장판 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

후첨 "건물이용 및 내부구조도" 참조.

이용상태

후첨 ""건물이용 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 지층은 101-104호, 1층은 201-204호, 2층은 301-304호, 3층은 401-402호로 통칭 되어 있으며, 건축물현황도상 호별배치도와 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 지층은 101~104호, 1층은 201~204호, 2층은 301~304호, 3층은 401~402호로 통칭 되어 있으며, 건축물현황도상 호별배치도와 상이함.
- 본건은 집달관의 조력하에 개문 관찰하여 건물 내부의 관리 상태를 충분히 반영하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2025. 7. 18.자 재감정평가 회신에 따르면 집행관의 조력하에 건물의 각 세대를 개문 관찰하여 건물 내부의 관리상태를 충분히 반영, 감정하였다 함
3. 건축물현황도상의 층별,호별 명칭이 실제 층별, 호별 명칭과 상이(지층은 101~104호, 1층은 201~204호, 2층은 301~304호, 3층은 401~402호로 통칭)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경74990 (1)호 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2024타경74990 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 900-8

용도: 단독주택 (다가구주택, 14가구형)

감정가: 1,319,192,250원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이정자

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 면적 정보

토지면적: 197.90㎡ (약 59.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 461.38㎡ (약 139.56평)

건물 제시외면적: 74.40㎡ (약 22.50평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화중초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 3호선 화정역이 소재하여 서울 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 인접 도로상태: 본건은 북측 및 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 토지 등기부:

* 최초 소유권 보존 후 천준자 명의로 소유권 이전, 이후 장재호 명의로 증여를 통한 소유권 이전이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 2001년 6월 23일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권(85,000,000원)입니다.

* 이후 근저당권, 가압류(이정자), 강제경매(이정자) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

* 토지 등기부 채권 총액 (말소예정 기준): 약 369,100,000원 (85M+65M+18M+100M+101.1M)

* 건물 등기부:

* 최초 소유권 보존 후 천준자 명의, 이후 장재호 명의로 증여를 통한 소유권 이전이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 2001년 6월 23일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권(85,000,000원)입니다.

* 이후 근저당권, 주택임차권(이택운), 가압류(이정자), 강제경매(이정자) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

* 건물 등기부 채권 총액 (말소예정 기준): 약 399,100,000원 (85M+65M+18M+30M+100M+101.1M)

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 거주 중이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 이정자

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이택운

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2011-08-19

확정일자: 2011-08-19

배당신고일자: 2021-11-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 홍성표

보증금: 70,000,000원

차임: 200,000원

전입일자/사업일자: 2017-01-09

확정일자: 2016-12-21

배당신고일자: 2024-10-02

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금: 0원

3.4. 권리 분석 요약

등기부상 근저당, 가압류, 강제경매 등 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 모두 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없다고 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

해당 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 위치하며, 지하철 3호선 화정역과 인접하여 역세권의 장점을 가집니다. 주변에는 다가구주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

본건과 유사한 면적과 건물의 다가구주택(연식 20년 내외)의 경우, 현재 시세는 15억원에서 25억원 이상까지 형성될 수 있으며, 이는 건물의 상태, 임대 수익률, 개별 호실의 가치 등에 따라 변동성이 큽니다.

감정가 13억 1919만원은 주변 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단되나, 재감정평가(2025. 7. 18.자) 결과가 이를 반영하여 조정될 가능성이 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 부동산 중개업소 및 유사 물건의 실거래가 조사가 필요합니다.

4.2. 주변 편의시설 및 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 화정역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑/편의: 롯데백화점, 스타필드 고양(차량 이용), 각종 마트, 은행, 관공서 등

* 교육: 화중초등학교 인접, 다수의 초중고등학교 및 학원가 소재

* 녹지/휴식: 인근 공원 조성

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 건축물대장상 면적 외의 제시외 건물도 포함됩니다. 이는 실제 매각 대상 면적과 활용 가치를 정확히 파악하는 것이 중요함을 의미합니다.

* 건물 내부 관리상태: 2025년 7월 18일자 재감정평가 시 집행관의 조력하에 건물의 각 세대를 개문 관찰하여 내부 관리 상태를 충분히 반영하여 감정했다고 하므로, 실제 현장 확인 시 예상과 다른 내부 상태일 수 있습니다.

* 층별/호별 명칭 상이: 건축물현황도상의 명칭과 실제 호별 명칭이 다르므로(지층 101~104호, 1층 201~204호 등), 도면 및 현황 확인 시 혼동 없도록 주의해야 합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 검색 결과이며, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 기본적인 입지 조건이 양호합니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 14가구형으로 다수의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

권리분석 상 인수될 권리는 없으며, 모든 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 가치가 있다고 판단되나, 건물 연식(2000년 준공)과 제시외 건물 존재, 내부 관리 상태 반영 감정 등의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 임대 관계는 미상이나 확인된 임차인들의 대항력이 없으므로 명도 관련 리스크는 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 화정역 역세권, 초등학교 인접, 풍부한 생활 인프라.

* 다수의 임대 가구: 14가구형 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 주변 시세 대비 감정가가 보수적일 가능성 존재.

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,319,192,250원)를 기준으로 최소 10% ~ 20% 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 낙찰 후 예상되는 명도 및 수리 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 인근 유사 물건의 거래 사례 및 향후 시장 전망을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 현장 조사를 통한 가치 평가 및 경쟁 상황 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.