나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5294 [1] 전라남도 장흥군 용산면 관지리 281-4 단독주택 경매

전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경5294(장흥지원 경매2계). 감정가 5,767,130원, 최저가 5,767,130원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 5294 [1]
소재지	전라남도 장흥군 용산면 관지리 281-4
도로명주소	전라남도 장흥군 용산면 유동길 10
용도	건물
매각기일	2026.07.27
관할법원	장흥지원 경매2계 (061-860-1542)
이용제한	(저촉)자연취락지구, 가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)농림지역, (접함)농업진흥구역

면적

토지면적	278㎡ (84.10평)
건물면적	70.20㎡ (21.24평)

금액

감정가	5,767,130원
최저가	5,767,130원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	576,713원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.20	5,767,130원	매각
신건	2026.04.27	-	최고가매각허가결정
신건	2026.05.26	-	미납
신건	2026.07.27	5,767,130원

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 전라남도 장흥군 용산면 관지리 소재 '유동마을' 내(일련번호 1) 및 '유동마을'
북측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 부근은 농촌취락지대(일련번호 1) 및 마을주변 경지정리
지대(일련번호 3)로, 주위환경은 보통임.
교통상황: 대상토지(일련번호 1,3)까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 일련번호 1) 부정형의 평지로, 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 3) 사다리형의 평지로, 경지정리 답으로 이용중임.
인접 도로상태: 일련번호 1) 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트포장도로와 접함.
일련번호 3) 동측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1) 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,
사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 3) 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소
, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-03-30)<농지법>임.
제시목록 외의 물건: '건물 감정평가요항표' 참조.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호 2(가) 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층으로,

벽체: 판넬 마감, 지붕: 강판,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 하이새시창임.
이용상태: 일련번호 2(가) 단독주택으로 이용중임.
설비내역: 일련번호 2(가) 일반적인 위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 기호 ㄱ) 철판조 함석지붕 단층, 창고, 약 21㎡
기호 ㄴ) 블럭조 스레트지붕 단층, 창고, 약 9.9㎡
기호 ㄷ) 블럭조 스레트지붕 단층, 재래식변소, 약 4㎡
기호 ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실, 약 1.2㎡
기호 ㅁ) 철파이프기둥 아크릴지붕, 비가림차양, 약 3.3㎡
기호 ㅂ) 철파이프기둥 판넬지붕, 비가림차양, 약 4㎡

* 별지 '지적및건물개황도' 참조.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

소재지: 전라남도 장흥군 용산면 관지리 281-4

사건번호: 장흥지원 2025타경5294 (1)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 278.00㎡ (약 84.1평)

건물면적: 70.20㎡ (약 21.2평)

감정가: 57,671,300원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

채권자: 엠OOOOOOOOO

용도: 단독주택

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

3. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 장흥군 용산면 관지리 소재 '유동마을' 내 및 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌취락지대 및 마을 주변 경지정리 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 도로상태

일련번호 1 토지는 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호 3 토지는 동측으로 노폭 약 8미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 제한구역)에 해당합니다.

일련번호 3 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(300m 제한구역), 농업진흥구역에 해당합니다.

4. 권리분석

2.1. 말소기준권리

토지 등기부의 말소기준권리는 2025년 07월 10일 접수된 2번 강성민 지분강제경매, 채권자 엠메이드대부유한회사, 채권금액 17,220,387원입니다.

건물 등기부의 말소기준권리는 2025년 07월 10일 접수된 1번 강성민 지분강제경매, 채권자 엠메이드대부유한회사, 채권금액 17,220,387원입니다.

2.2. 등기부 요약

토지 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1994-01-10, 소유권이전 (강순동)

* 갑2: 2025-03-14, 소유권이전 (강선미 외 4명, 상속)

* 갑3: 2025-07-10, 2번 강성민 지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 17,220,387원, 말소기준권리)

건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2025-03-14, 소유권보존 (강선미 외 4명)

* 갑2: 2025-07-10, 1번 강성민 지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 17,220,387원, 말소기준권리)

2.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 해당 권리의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

3.1. 주변 환경

본 물건은 농촌취락지대 및 마을 주변 경지정리 지대에 위치하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

3.2. 이용 현황

대상 토지(일련번호 1)는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 일련번호 3 토지는 경지정리 답으로 이용 중입니다.

3.3. 주변 시세 및 혐오시설

주변 시세 분석 결과, 전남 장흥군 내 단독주택 및 농가주택의 매매가는 다양하게 분포하고 있습니다. 예를 들어, 리모델링이 필요한 115평 대지에 14평 건물인 장흥읍 단독주택이 4천 8백만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 307평 대지에 25평 신축 건물이 1억 1천 5백만원에 나온 매물도 있습니다. 153평 대지에 18평 건물의 장흥군 회진면 시골집이 1억 1천 9백만원에 매물로 나왔던 사례도 있습니다. 22.4평 건물과 154평 대지의 장흥군 관산읍 농가주택이 1억 9천만원에 나온 사례도 있습니다. 309평 토지에 컨테이너 2동을 활용한 주말 주택이 8천 5백만원에 매물로 나온 것도 있습니다. 15평 건물과 484평 대지의 장흥 안양면 시골집은 영상 후반부에 거래 예정 금액이 공개될 것으로 보입니다. 24평 건물과 238평 대지의 장흥 관산읍 시골집 매물은 1950년 건축되었으며, 모든 집기 포함 238평 마당과 텃밭이 있으며 거래 예정 금액은 영상 후반부에 공개됩니다. 42평 건물과 302평 대지의 장흥 안양면 전원주택은 2017년 건축되었고 월 40만원의 부수입이 가능한 매물이 영상 후반부에 거래 예정 금액이 공개될 것으로 보입니다. 18평 건물과 78평 대지의 장흥군 관산읍 하발리 시골집은 1950년 건축되었으며, 총 1458평의 토지(대지, 전, 임야 포함)와 함께 1억 1천 5백만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

장흥군청 자료에 따르면, 공해배출업소 및 쓰레기 매립장에 대한 정보가 제공되고 있습니다. 다만, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 생활정보

4.1. 교통

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

4.2. 편의시설

자세한 주변 편의시설 정보는 부족하지만, 농촌 취락지대 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 공유자 간의 분쟁이나 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있어 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사할 수 없습니다. 이로 인해 예상치 못한 경쟁자가 발생할 수 있습니다.

5.3. 재매각

본 건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.4. 제시외 건물

건물 면적 외에 238.72㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 현황, 법적 문제, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.5. 임대관계 미상

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

5.6. 토지이용계획

일부 토지가 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군 용산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 토지 및 건물 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 재매각 등의 특이사항으로 인해 권리 분석 및 취득 시 주의가 요구됩니다. 제시외 건물의 넓은 면적과 농림지역 등의 토지 이용 제한도 고려해야 할 사항입니다. 주변 농가주택 시세 등을 감안할 때, 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 농촌 지역의 단독주택 지분으로, 잠재적인 투자 기회를 가질 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 시세를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 57,671,300원이며, 토지 및 건물 지분 매각임을 감안해야 합니다. 또한, 약 18.18%의 지분으로 추정되며 (토지 50.5404㎡/278.00㎡, 건물 12.76㎡/70.20㎡), 이 지분의 감정가를 산정하면 약 10,484,100원 수준으로 예상됩니다. 그러나 이는 전체 감정가를 기준으로 한 추정치이며, 실제 매각은 법원 결정에 따릅니다.

주변 농가주택 매물들의 가격대를 고려하고, 지분 매각의 특성, 재매각 및 제시외 건물 등의 리스크를 종합적으로 판단할 때, 낙찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4,000만원 ~ 7,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 이는 시장 상황 및 응찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.1. 물건 기본정보