나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4433 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층426호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""전남대입구사거리"" 북측 인근에 위치한 (통칭 : 굿마
인드오피스텔) 제4층 제426호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이
소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 중 제4층 제426호로서,
(사용승인일 : 2004.10.29.)
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(전남대학교),
토지구획정리사업지구(사업완료지구)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4433 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층426호

용도: 오피스텔 (굿마인드오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2004년 10월 29일

총 층수: 지하 1층, 지상 7층

해당 층: 4층

면적 정보:

토지면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.2292000000000005㎡ (약 2.19평)

건물면적: 23.48㎡ (약 7.10평)

건물 지분: 23.48㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 52,000,000원

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "전남대입구사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.3. 3. 도로 상태

건물 단지 북동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 준주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 기타: 상대보호구역(전남대학교), 토지구획정리사업지구(사업완료지구)

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 2일 접수된 이찬희의 가압류(갑5)입니다.

1.4. 2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (조현민):

* 보증금: 40,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2019년 2월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 나머지 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 3. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (예: 갑6 강제경매)

1.4. 4. 기타 특이사항

* 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인 등의 정보가 있습니다.

* 전세사기피해자의 우선매수권이 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 건물 및 지역 특성

본 물건이 속한 "굿마인드오피스텔"은 전남대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원, 인근 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다.

1.5. 2. 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

* 2026년 6월 9일: 25.84㎡, 3층, 5,600만원 (직거래)

* 2025년 11월 21일: 14.79㎡, 6층, 1,800만원 (중개거래)

* 2025년 11월 3일: 15.82㎡, 6층, 2,600만원 (직거래)

분석:

2026년 6월 거래는 본건(23.48㎡)과 면적(25.84㎡)이 유사하며, 거래가액은 5,600만원입니다. 이는 본건의 감정가(5,200만원)와 비슷한 수준입니다. 2025년 거래 사례는 면적이 더 작음에도 불구하고 가격 편차가 커서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 2026년 실거래가 5,600만원을 시세의 참고 기준으로 삼을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2. 교육시설

전남대학교와 인접해 있으며, 주변에 다른 학교들도 소재하여 교육 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 3. 주변 시설 (잠재적 혐오시설)

본 물건지 주변에 대한 직접적인 혐오시설 존재 여부는 외부 지도 서비스 등 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 대학교 인근 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 발달하는 경향이 있어 혐오시설의 입지는 제한적일 수 있으나, 이는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 조현민의 보증금 40,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 매입 비용이 상승하게 됩니다.

1.7. 2. 우선매수권 행사 가능성

* 전세사기 피해자 우선매수권: 관련 법규에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 효력이 무효가 될 수 있습니다.

1.7. 3. 건물 노후화

2004년 준공 건물로 약 20년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동, 전남대입구 사거리 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 건물 자체는 연식이 있으나, 기본적인 편의시설 및 교통망은 갖추고 있습니다.

그러나 권리관계상 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 인수해야 하는 점, 전세사기 피해자 및 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 부담 및 변수들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 위치적 장점: 전남대학교 인근으로 대학생, 직장인 등 꾸준한 임대 수요 예상

* 소형 면적: 전용면적 23.48㎡(약 7.10평)으로 소액 투자를 고려해볼 수 있음

* 실거래가 연계: 2026년 6월 5,600만원의 실거래가 존재하여 시세 파악에 참고 가능

1.10. 예상 입찰가

감정가: 52,000,000원

주요 인수 부담 (임차인 보증금): 40,000,000원

분석:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다. 이는 매수인의 총 지출 비용에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고, 물건 자체의 가치와 시장 시세를 기반으로 입찰가를 산정하되, 인수 부담으로 인해 실제 낙찰가율은 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

최근 실거래가(25.84㎡, 5,600만원) 및 감정가(5,200만원)를 고려할 때, 물건의 자체 가치는 5,200만원 ~ 5,600만원 수준으로 판단됩니다. 그러나 40,000,000원의 보증금 인수 부담을 고려하면, 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

예상 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 물건의 순수 가치 범위 내에서, 인수 부담을 감안한 수준으로 제시합니다.

예상 입찰가: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 물건의 자체 가치에 대한 추정치이며, 실제 총 지출 비용은 '예상 입찰가 + 인수되는 임차인 보증금(40,000,000원)'이 됩니다. (단, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 경우, 매수인은 해당 금액을 인수하지 않습니다.) 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 등 변수가 많으므로, 입찰 참여 전 반드시 해당 권리 행사를 확인하고, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.