나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33293 [1] 광주광역시 동구 지산동 70-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '지산파출소' 동측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설, 각종 음식점 및 점포 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 일련번호(1)의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호(3): 남서측으로 폭 약 5m~6m내외의 포장도로(지산동 70-2: 등기상 (주)나경인터내셔날
소유)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연녹지지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)
(2021-01-04)(접합), 온천원보호지구(무등산온천)<온천법>.
일련번호(3): 자연녹지지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 자연취락지구, 온천원보호지구(무등
산온천)<온천법>.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 일련번호(1)ㆍ(3) 토지는 '황효성, 김정님' 공유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 1978년 08월 22일 사용승인되었으나,
리모델링 및 지속적인 관리 등으로 제 현상 및 관리상태 등이 경과년수 대비
양호하며,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 각종 인테리어 마감, 타일붙임 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.

제시외건물㉠: 경량철골조 함석기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.

제시외건물㉡: 새시조 기타지붕 단층 건으로서,
새시 마감 등임.

제시외건물㉢: 경량철골조 함석기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기, 새시 마감 등임.

제시외건물㉣: 조적조 및 경량철골조 판넬지붕 및 함석기와지붕 단층 건으로서,
내벽: 벽지 마감 등
바닥: 장판지 마감 등
창호: 새시창호 등임.

제시외건물㉤: 조적조 및 경량철골조 판넬지붕 및 함석기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 판넬잇기 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.


제시외건물㉥: 경량철골조 함석기와지붕 일련번호(가) 2층 소재로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호 등임.

제시외건물㉦: 목조 함석기와지붕 일련번호(가) 2층 소재로서,
일부 무벽체임.

제시외건물㉧: 판넬조 판넬지붕 및 기타지붕 단층 건으로서,
판넬잇기 마감, 일부 무벽체 등임.

제시외건물㉨: 파이프조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 판넬잇기 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등임.

제시외건물㉩: 판넬조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 판넬잇기 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등임.

이용상태

일련번호 2(가): 점포
제시외건물㉠: 점포 일부
제시외건물㉡: 출입구
제시외건물㉢: 점포 일부
제시외건물㉣: 휴게실 등
제시외건물㉤: 주방 및 창고
제시외건물㉥: 점포
제시외건물㉦: 2층 출입구
제시외건물㉧: 창고
제시외건물㉨: 세면장 등
제시외건물㉩: 화장실로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(가): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물㉠~㉩이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2(나): 현황 '멸실' 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 일련번호(가) 건물은 '황효성, 김정님' 공유임.

현장조사 당시 공유자(황효성)를 통해 별도의 임대관계는 없는 것으로 조사됨.

물건 비고

- 일괄매각[제시외 건물(미등기) 포함]
- 목록 3.은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 (자세한 사항은 붙임 사실조회 회신 참조)
- 목록 2.는 무단증축으로 인한 위반건축물이고, 2025. 8. 21.자 광주광역시 동구의 사실조회 회신에 따르면 이행강제금이 4,819,640원 부과된 상태임 (자세한 사항은 붙임 사실조회 회신 참조)
- 제시외 건물(2-6) 지붕에 태양광설비(3KW) 1식이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 매각제외함
- 목록 2.의 부속건물은 공부상 '변소'이나 현황은 '멸실'됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33293 (1)

소재지: 광주광역시 동구 지산동 70-1

건물명칭: 제1종근린생활시설/점포

용도: 근린시설

감정가: 1,102,985,520원

토지면적: 505.00㎡ (약 152.76평)

건물면적: 106.77㎡ (약 32.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서석새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '지산파출소' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 숙박시설, 각종 음식점 및 점포 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 시가지경관지구, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m), 온천원보호지구(무등산온천) 등에 속해 있습니다.

토지 일련번호 1은 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 토지 일련번호 3은 남서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 3월 12일 접수된 서석새마을금고 근저당권(을4, 건물 을6)입니다.

등기부 채권 총액은 563,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 근저당권 및 임의경매 등기는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸주의 원칙에 따른 권리는 없습니다.

등기부상 별도의 지상권 등은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임대차 관계는 조사되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지산동 일대는 '지산파출소'를 중심으로 숙박시설, 음식점, 각종 점포 등이 밀집된 상업 활동이 활발한 지역입니다.

현재 성숙중인 상가지대로, 다양한 근린생활시설 및 점포로 활용되고 있으며, 일부 제시외 건물들도 점포, 창고 등으로 이용되고 있어 상업적 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 '지산파출소' 등 공공기관이 근접해 있으며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교육 및 교통 인프라 또한 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지(목록 3)는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있으며, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성도 있습니다.

건물(목록 2)은 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있으며, 2025년 8월 21일 기준으로 4,819,640원의 이행강제금이 부과된 상태입니다. 이로 인한 추가적인 부담이나 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 중 일부(2-6) 지붕에 설치된 태양광 설비(3KW)는 철거 및 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다.

건물(목록 2)의 부속건물은 공부상 '변소'로 기재되어 있으나, 현재는 '멸실'된 상태입니다.

토지와 건물이 공유(황효성, 김정님)로 등기되어 있어, 공유자 우선매수권 행사 등 복잡한 권리 관계가 발생할 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 지산동의 상업지구에 위치한 근린생활시설입니다.

일반적인 상가 밀집 지역에 자리하고 있으며, 토지 505㎡, 건물 106.77㎡ 및 다수의 제시외 건물(미등기 포함)이 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 인수되는 권리가 없는 명확한 물건입니다.

그러나 농지취득자격증명 필요, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과, 토지/건물 공유 등 해소해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 본 물건에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 리스크 요인들을 명확히 파악하고, 향후 개발 가능성 및 상권 변화 추이를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

도심 내 상업지구의 근린생활시설 물건으로, 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

일괄매각 대상에 제시외 건물들이 포함되어 있어, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

성숙중인 상가지대에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율, 현장 방문을 통한 상세 조사 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인(위반건축물 해소 비용, 농지 관련 절차 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 입찰 참여 시 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 현재 시점의 정확한 시장 분석과 함께, 예상되는 명도 비용, 명도 저항 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 전문 컨설팅을 통해 심층적인 시장 조사를 거친 후 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.