나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33259 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제11층 제1111호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""첨단1동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 중 제202동 제11층 제1111호로서, (사용승인일: 2018.03.15.)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기설비(17인승), 도시가스를 이용한 개별난방설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 광주지방법원 2025타경33259 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제11층 제1111호

용도: 도시형생활주택

감정가: 167,000,000원 (1억 6천 7백만 원)

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 47.44㎡ (약 14.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

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위치 및 주위환경: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 남측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 도로, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)임.

토지형상 및 이용상태: 정방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

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경매구분: 부동산 강제경매 [채권자: 주택도시보증공사] [청구금액: 180,592,198원]

말소기준권리: 을16 전세권설정 (주택도시보증공사, 170,000,000원, 2023-03-07)

인수되는 권리: 해당 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 170,000,000원 (1억 7천만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 을16 전세권자로 등재되어 있으며, 말소기준권리임. 배당받을 것으로 예상됨.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (유한회사피알디)

* 을16 전세권설정 (주택도시보증공사, 170,000,000원) - 말소기준권리

* 을17 근저당권 공동담보 (대원디앤아이주식회사, 15,000,000원) - 말소

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 180,592,198원) - 말소

등기부채권 총액: 185,000,000원 (1억 8천 5백만 원)

1.3. 상권분석

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주변 환경: 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대임.

건물 구성: 첨단센트럴파크2차는 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼합된 복합 건물임.

토지 이용 계획: 중심상업지역으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역임.

주변 시세 분석:

입력된 주변 시세 정보 JSON이 없어 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

다만, 건물이 준공된 지 얼마 되지 않았고(2018년 3월 사용승인), 첨단산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 매물이 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원대에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 1억 6천 7백만 원과 유사하거나 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

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주변 편의시설: "첨단1동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이함. 주변 상가 및 업무지대 형성에 따라 상업시설 이용도 편리할 것으로 예상됨.

교통: 남서측 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리함.

주변 환경: 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대임.

혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 관련: 본건의 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 전세권이 말소기준권리로서 배당을 통해 보증금 회수가 예상되므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

건물 노후도: 2018년 3월 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여있는 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 전체적인 경매 시장 분위기에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 광주광역시 광산구 첨단동에 위치한 도시형생활주택으로, 상업 및 업무지대에 속해 있어 직주근접성이 우수하며 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이므로 인수 부담이 없습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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우수한 입지: 첨단산업단지 인근 상업/업무지대에 위치하여 배후 수요 풍부.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

권리상 안전: 말소되는 권리만 존재하여 인수 부담 없음.

편리한 교통 및 생활 인프라.

최근 시세 반영: 감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하거나 일부 상회하는 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 167,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주변 시세: 유사 면적대의 실거래가가 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원대에 분포하고 있습니다.

제안: 감정가(1억 6천 7백만 원)는 최근 실거래가 범위보다 높은 편입니다. 따라서, 보수적인 접근으로 1억 4천만 원 ~ 1억 5천만 원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 구체적인 현장 조사와 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.