나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4525 [1] 전라남도 담양군 금성면 석현리 406-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 석현리 소재 <담양금성중학교> 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 <면소재지 내 농촌지대>입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

연번 (1) : ‘자루형, 평지’로, ‘주거용 건부지’입니다.
연번 (3, 4) : ‘부정형, 평지’로, ‘주거나지’입니다.
연번 (5) : ‘사다리, 평지’로, ‘농경지(전)’입니다.

인접 도로상태

연번 (1, 3, 4, 5) : 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

연번 (1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>입니다.
연번 (3, 4, 5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘사진용지’와 같이 이동식 텐트(창고용) 1개가 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번 2-(가) : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로,
외 벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등
바 닥 : 타일깔기 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

연번 2-(가) : ‘주택’입니다.

설비내역

연번 2-(가) : 기본적인 냉?난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 지상에 소재하는 이동식텐트(창고용) 및 점유자 소유의 수목 매각 제외
- 목록3 지목은 '답'이나 현황 '주거나지'로 농지취득자격증명이 필요하며(미제출시 매수신청보증금 몰수함), 담양군 금성면 사실조회 회신에 의하면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 광주지방법원 2025타경4525 (1)

소재지: 전라남도 담양군 금성면 석현리 406-2

용도: 단독주택

1.2. 감정가

162,110,020 원

1.3. 면적

토지면적: 1008.00㎡ (약 304.92 평)

건물면적: 99.47㎡ (약 30.08 평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 석현리 소재 담양금성중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 면소재지 내 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, 2025년 4월 3일 접수된 김종희 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소기준권리보다 선순위로 존재하여, 해당 가등기의 처리 여부에 따라 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

3.1. 1. 말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024-04-16)

3.1. 2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 (1998-12-24, 2020-03-30) 및 소유권이전청구권가등기 (2025-04-03)는 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

말소기준권리 및 후순위 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-02

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 없어 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 1994년식 다세대 주택 (52.77㎡): 2026년 5월, 5,000만원에 거래.

* 2015년식 연립 주택 (59.7㎡): 2026년 3월, 12,300만원에 거래.

* 1997년식 다세대 주택 (59.925㎡): 2024년 8월, 6,000만원에 거래.

본건은 단독주택이나, 주변의 연립/다세대 주택 거래 사례를 볼 때 해당 지역의 주택 가격대는 5,000만원에서 12,300만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 다만, 본건은 단독주택이며 토지 면적이 1008㎡로 넓다는 점에서 단순 비교는 어렵습니다.

4.2. 본건의 가치 평가

감정가는 162,110,020원입니다. 넓은 토지 면적을 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 주변의 연립/다세대 주택 시세와 비교 시, 감정가는 토지 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 담양금성중학교 인근에 위치하며, 주변에 농경지와 단독주택 등이 소재하여 조용한 농촌 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 이동 시 지역 내 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

목록 3 지목은 '답'이나 현황 '주거나지'로 사용되고 있어 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으며, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 명확한 확인과 준비가 필요한 부분입니다.

6.2. 기타 리스크 (가등기, 제시외 물건 등)

* 김종희 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 해당 권리의 처리 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상에 소재하는 이동식 텐트(창고용) 및 점유자 소유의 수목은 매각에서 제외되므로, 이 부분에 대한 사전 확인 및 별도 협의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1008㎡)을 활용한 다양한 건축 또는 토지 활용 가능성.

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 상승 여력.

8. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 농촌 지역의 고요한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 필요성, 원상회복명령 가능성, 그리고 선순위 가등기 존재 등 해결해야 할 리스크가 명확하게 존재합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 법률 자문을 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,110,020원입니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수 위험, 원상회복명령 가능성, 그리고 선순위 가등기 존재 위험 등을 고려해야 합니다. 주변 시세는 주로 연립, 다세대 주택 거래 사례로, 본건의 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 차이가 있습니다.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하여 130,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 농지 관련 리스크 해소 및 가등기 처리 방안을 명확히 파악한 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.