나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4174 [1] 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 1층102호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 '광주건어물유통종합상가' 에이동 내에 위치하며,
주위는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등임.

교통상황

본건 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1) 1층 102호, 2) 1층 103호,
3) 2층 202호, 4) 2층 203호 로서,

외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

1), 2) : 식당,
3) : 주택.
4) : 창고.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 건어물유통시장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

3), 4) 는 건축물대장상 각각 사무소, 인터넷커퓨터게임시설제공업소이나 현황 각각 주택,
창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1(102호) 및 목록 2(103호)는 무단증축으로 위반건축물로 등재되어 있어 시정(원상복구) 전까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있음 (2026.04.16.자 광주광역시 서구의 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4174 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 1층102호

건물용도: 근린시설

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 102호

이용현황: 식당 (건축물대장상 현황과 차이 존재)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 217.64㎡ (약 65.86평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.40㎡ (약 34.59평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각물건: 토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가

감정가: 444,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 '광주건어물유통종합상가' 에이동 내에 위치하고 있습니다.

주위는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등이 형성되어 있는 상업 및 유통 중심지입니다.

2.2. 교통 여건

단지 북측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 달라질 수 있으나, 주요 도로변의 접근성은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 본건 토지는 준공업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 여러 권리관계가 설정되었으나, 말소기준권리(2018.03.09. 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사) 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 변동 이력이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

사업개시일: 2023-05-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일: 2024-11-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주건어물유통종합상가는 특정 품목(건어물)의 전문 유통 단지로서, 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있습니다.

주변의 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등은 해당 지역의 상업 및 유통 기능을 강화하며, 이는 본건의 잠재 고객 및 협력 가능 사업체를 파악하는 데 중요한 요소입니다.

준공업지역이라는 점은 소매업뿐만 아니라 도매, 유통, 일부 제조 관련 업종의 입점 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 전문 상가 단지 내 위치하여 일반적인 주거지역의 생활 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

다만, 인근의 자동차매매단지 및 농수산물도매시장 등은 유동인구가 많아 관련 업종의 사업체 운영에는 유리할 수 있습니다.

대형 편의시설 및 주거 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 광주광역시 시내 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

가장 중요한 리스크 요인은 목록 1(102호) 및 목록 2(103호)가 무단증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

이로 인해 시정(원상복구) 전까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생 요인이 됩니다. (2026.04.16.자 광주광역시 서구의 사실조회 회신 참조)

이행강제금 규모 및 최신 상태는 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

건축물대장상 공부와의 차이가 존재합니다. (3), (4)호는 현황 주택, 창고이나 공부상 사무소, 인터넷커퓨터게임시설제공업소로 등재되어 있습니다. 본건(102호)은 식당으로 이용 중입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 사용 수익 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 매월동의 상업 및 유통 단지 내에 위치한 근린시설입니다.

권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

하지만, 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성이 가장 큰 위험 요소이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 비용 산정이 반드시 선행되어야 합니다.

상권 자체는 유통 단지 내 특화된 성격을 띠고 있으며, 주변 상업 시설과의 연계성이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 유통 단지 내 위치: 주변 상업 시설과의 시너지 효과 기대.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 매각으로 소멸될 예정.

* 활용 가능성: 근린시설로서 다양한 업종의 사업 운영 가능성.

* 잠재적 가치: 위반건축물 리스크 해소 또는 감안 시, 상권 내에서의 가치 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 444,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 비용 등을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

본건의 경우, 위반건축물로 인한 상당한 리스크가 존재하므로, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰에 참여하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 시장 조사, 예상 이행강제금 규모, 원상복구 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.