나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4570 [1] 광주광역시 동구 산수동 164-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '두암타운아파트' 서측 인근에 위치하며, 주위는
정비된 주택지대임.

교통상황

본건 서측 및 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

유사 사다리형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) : 연와조 시멘트기와지붕 단층으로,
외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
내벽 : 벽지, 목재 마감.

2-나) : 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
내벽 : 벽지, 시멘몰탈페인트 마감.

이용상태

2-가) : 단독주택.
2-나) : 문간(방 등)

설비내역

2-가) : 위생 및 급수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록2. 면적은 각 17평3홉, 2평9홉이나, 건축물대장상 면적인 57.13㎡, 9.57㎡로 사정 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4570 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (경매 신청 채권자: 김태성)

감정가: 155,071,850원

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 동구 산수동 164-11

용도: 단독주택

토지면적: 181.70㎡ (약 55.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.78㎡ (약 20.2평)

건물 제시외면적: 32.30㎡ (약 9.8평)

건물 총 면적 (등록 및 제시외 포함 추정): 약 99.08㎡ (약 30.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 건축물대장상 면적과 사정 평가 면적에 일부 차이가 있을 수 있음.

1.3. 권리 현황

등기부상 요약:

소유권이전: 1976-09-10 (이춘금), 2019-11-04 (양남례외 1명)

근저당: 2025-03-27, 김태성, 30,000,000원 (말소기준권리)

압류: 2025-04-17, 동구(광주광역시) (2건)

임의경매: 2025-07-16, 김태성, 11,138,421원 (2025타경4570)

등기부채권 총액: 30,000,000원

말소기준권리: 을1. 근저당권 (2025.03.27, 김태성, 30,000,000원)

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등은 모두 소멸됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동에 소재하며, '두암타운아파트' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 서측 및 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 소형 골목길에 접해 있어 차량 진입 및 주차가 다소 제한될 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지와 건물 등기부에는 모두 동일한 권리 내역이 기재되어 있습니다. 최초 소유권 이전 후 2019년 소유권이 이전되었으며, 2025년 3월 27일 설정된 김태성 명의의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 역시 낙찰과 함께 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 27일 접수된 김태성 명의의 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수할 권리는 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 주택의 거래 사례를 포함하고 있습니다. 예를 들어, 2024년 10월 산수동 401-27번지 '화이트빌라' 전용면적 32.2㎡가 4억 7,300만 원에, 산수동 372-5번지 '깨보니그대빌' 전용면적 35.436㎡가 2억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이는 전용면적당 약 790만 원에서 1,470만 원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 주변 단독주택 거래 사례를 참고할 때 토지 약 55평, 건물 약 30평 규모의 경우 연식 및 상태에 따라 3억 원에서 4억 원 이상에 거래될 수 있습니다. 그러나 본건은 건축 연도가 오래되었고 제시외 건물 면적이 상당하여 실제 시장 가치는 다를 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 산수동 지역은 주택 밀집 지역으로, 인근에 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'두암타운아파트' 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에 광주동초등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주택 밀집 지역으로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어 명도 진행 시 점유자와의 협의 과정에서 일부 시간이 소요되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없어 재산상의 추가 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축 연도가 1972년으로 매우 노후화되어 있어 대규모 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다. 이로 인한 상당한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상의 면적(66.78㎡) 외에 제시외 건물 면적(32.30㎡)이 상당 부분 존재합니다. 이 제시외 건물의 법적 지위, 철거 가능성, 활용 가치 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 철거가 필요한 경우 이로 인한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 산수동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 181.70㎡(약 55평)의 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다. 건축 연도(1972년)가 오래되었고, 등록된 건물 면적 외에 32.30㎡(약 9.8평)의 제시외 건물이 상당 부분 존재한다는 점은 물리적, 법적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 명도 부담을 크게 줄여줍니다.

주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노리는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 제시외 건물의 법적 문제 등을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 55평) 확보 가능성.

* 경매 말소기준 권리보다 후순위 권리로 구성되어 권리 관계가 명확하고 낙찰 시 소멸되는 권리가 많음.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없음.

* 감정가(약 1.55억 원) 대비 주변 단독주택 시세(추정 3억~4억 원 이상)를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 재건축 또는 리모델링을 통한 부지 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건 감정가는 155,071,850원입니다.

토지 면적 181.70㎡ (약 55평)을 기준으로 산수동 지역 단독주택 토지 시세를 평당 600만 원에서 700만 원으로 보수적으로 추정할 경우, 토지 자체의 가치는 약 3억 3,000만 원에서 3억 8,500만 원 수준으로 평가될 수 있습니다.

건물은 1972년 건축으로 매우 노후화되었으나, 등록 면적 66.78㎡와 제시외 면적 32.30㎡를 합한 약 99㎡의 연면적을 고려할 때, 건물 가치를 보수적으로 2,000만 원에서 3,000만 원으로 산정합니다.

종합하면, 본건의 시장 가치는 약 3억 5,000만 원에서 4억 1,500만 원 범위로 추정됩니다.

감정가와 시장 가치 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본건은 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 건물의 노후화 및 제시외 건물의 존재로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가의 105% ~ 120% 수준을 고려한 입찰가 산정을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 163,000,000원 ~ 186,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.