나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4686 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 동구 금남로4가에 소재하는 '금남로4가역' 남측 인근에 위치하는 ""로머스파크"" 내의
제5층 제505호로서, 해당 오피스텔은 454세대로 구성된 중형 규모의 오피스텔임. 주위는 업무시설 및 상업시설
등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 및 간선도로가 소재하여,
제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상25층 건물 내 제5층 제505호로서,
외벽 : 대리석재붙임 및 시멘트몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 마루, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 공용승강기설비, 공용지하주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비,
냉방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '업무시설 및 상업시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-06-10)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업
보존구역(유통산업발전법).

일련번호(2),(3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025
-06-02)<건축법> 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 등기사항전부증명서상 임차권설정(임차보증금 110,000,000원, 임차권자: 정희수)이 되어있으나
실제 이해관계인 부재로 미상임.

물건 비고

- 한국주택금융공사(양도전:임차인 정희수)로부터 2026.03.24.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
- 2023.11.13.자 주택임차권등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸함
- 관리비 약 1,600,000원 미납된 상태임(2025.08.07.자 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경4686 (1)

감정가: 111,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 물건 상세내역

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층505호

용도: 오피스텔

토지면적: 3.79㎡ (공용지분)

건물면적: 29.80㎡ (전용면적 약 9.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2021년 [cite: JSON 분석]

2. 입지조건

2.1. 건물 및 주변 환경

건물명: 로머스파크

규모: 지하 4층, 지상 25층, 총 454세대 규모의 오피스텔 [cite: 건축물표제부 요약]

위치: 광주광역시 동구 금남로4가, '금남로4가역' 남측 인근에 위치 [cite: 감정평가서요약]

주변: 업무시설 및 상업시설 등이 소재하는 지역 [cite: 감정평가서요약]

구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 환경

인근 지하철역: 금남로4가역 (도보 이용 가능)

버스정류장: 인근에 소재

도로: 북동측 왕복 6차선의 아스팔트포장도로에 접함. 차량의 진·출입이 용이함 [cite: 감정평가서요약]

전반적인 교통 상황: 보통 [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 중심상업지역

기타: 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2024년 3월 26일자 고흥군수산업협동조합의 가압류 (갑7) [cite: 집합건물 등기부요약]

소멸 예정 권리:

* 을1: 2023년 11월 13일자 정희수 주택임차권 (110,000,000원) - 매각으로 소멸 [cite: 집합건물 등기부요약, 주의사항]

* 갑7: 2024년 3월 26일자 고흥군수산업협동조합 가압류 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑9: 2024년 12월 16일자 광주은행 가압류 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑9: 2024년 12월 16일자 농협은행주식회사 가압류 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑10: 2025년 7월 15일자 한국주택금융공사 강제경매개시결정 (본건 경매 개시) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑11: 2026년 2월 6일자 부산지방검찰청 압류 [cite: 집합건물 등기부요약]

인수 예정 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정희수

보증금: 110,000,000원

전입일자: 2021년 12월 24일

확정일자: 2021년 12월 10일

대항력: 없음 (물건명세서상 확인됨) [cite: 임차인 현황]

주의 사항: 한국주택금융공사와 임차인 정희수 간의 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였음. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

3.3. 총 인수 보증금

0원 (임차인 정희수는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건축년도: 2021년 [cite: JSON 분석]

규모: 총 454세대, 지하 4층~지상 25층 규모의 오피스텔 및 업무시설 [cite: 건축물표제부 요약]

주요 용도: 업무시설 (오피스텔) [cite: 감정평가서요약]

4.2. 지역 상권 특성

위치: 광주광역시 동구 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구와 상주인구가 풍부합니다.

주변: 금남로4가역 역세권으로 다양한 업무시설, 금융기관, 상업시설이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

전망: 광주의 핵심 상업 및 업무지구로서 오피스텔 및 관련 상업시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교통: 지하철 1호선 금남로4가역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

금융: 은행 및 금융기관이 다수 인접해 있습니다.

쇼핑/문화: 롯데백화점, NC웨이브 등 주요 쇼핑몰과 문화 시설 접근이 용이합니다.

행정: 광주광역시청, 동구청 등 주요 행정기관이 근거리에 위치합니다.

의료: 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 중심상업 및 업무지구로 개발되어 있어, 현재까지 확인된 정보상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

약 1,600,000원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. [cite: 주의사항] 이는 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 정희수는 대항력이 없으며, 한국주택금융공사와의 확약서에 따라 보증금 반환 관련 특별한 권리 주장이 제한됩니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

6.3. 기타 특이사항

HF 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시의 핵심 상업지구인 금남로4가에 위치한 신축 오피스텔입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 건물 역시 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 관련 문제는 확약서를 통해 정리된 것으로 보입니다. 다만, 약 160만원의 미납 관리비는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 수 있는 부분으로, 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 금남로4가역 초역세권, 광주 도심의 중심 업무 및 상업 지구에 위치.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

* 시세 경쟁력: 현재 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 시세 정보 분석:

* 24.9672㎡ (약 7.5평) 오피스텔: 82,000,000원 (2025년 6월 30일 거래) [cite: JSON 분석]

* 29.7965㎡ (약 9평) 오피스텔: 95,000,000원 (2025년 6월 24일 거래) [cite: JSON 분석]

본건 건물 면적(29.80㎡)은 최근 95,000,000원에 거래된 면적(29.7965㎡)과 거의 동일합니다. 현재 감정가는 111,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 16% 높은 수준입니다. 권리 인수 부담이 없고 신축이라는 점을 고려하더라도, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원이며, 미납 관리비 약 1,600,000원은 추가 부담 고려가 필요합니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가(95,000,000원)를 기준으로 접근하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 감정가와의 차이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.