나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21124 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 24층 2403호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 24층2403호에 소재하는 아파트로, 감정평가 요약서에 따르면 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다.

사건번호는 군산지원 2025타경21124 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본 아파트의 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 24층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 319,000,000원입니다.

토지 면적은 47.49㎡ (약 14.4평)이며, 토지 지분도 동일하게 47.49㎡입니다.

건물 면적은 84.95㎡ (약 25.7평)이며, 건물 지분도 84.9501㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 매각 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 대로(폭 35m-30m)에 접해 있으며, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로(폭 8m-10m 또는 8m 미만)에 접하고 있습니다. 주로 동측 대로를 통해 출입이 이루어집니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존등기는 2022년 10월 18일에 호림주택주식회사 명의로 접수되었습니다.

을구에는 우리은행 근저당(2022년 10월 18일, 120,000,000원)이 말소기준권리이며, 옥동호 근저당(2023년 12월 13일, 50,000,000원)이 설정되었습니다.

이선영의 주택임차권(2024년 10월 15일, 253,000,000원)이 등기되었으며, 주택도시보증공사의 강제경매(2025년 7월 16일, 262,110,325원)가 접수되었습니다.

등기부 채권 총액은 423,000,000원입니다.

제시된 정보상 을구의 근저당권 및 주택임차권은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이선영은 보증금 253,000,000원, 차임 0원으로 2022년 10월 26일에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리(우리은행 근저당) 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자는 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 익산시 송학동 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 아파트 단지, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 입점하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)을 이용할 수 있습니다.

주변에 한국농업기술진흥원이 위치해 있어 관련 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 및 유흥 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 송학크레지움캐슬아파트로, 2022년 9월 29일에 사용승인되었습니다.

총 4개 동에 294세대가 거주하고 있으며, 최고층은 27층, 최저층은 2층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 주차 대수는 20대(지하 9대, 지상 11대)입니다. (건축물표제부상 총 주차 대수 384대, 지하 364대, 지상 20대 정보도 있음)

5.2. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트 등 소규모 상업시설이 입점해 있어 일상생활 용품 구매가 가능합니다.

차량 이용 시 익산 시내 주요 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본건 주변에는 익산송천초등학교, 익산서중학교, 익산부천중학교, 익산고등학교, 익산여자고등학교 등이 소재하여 도보 또는 근거리 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보에 따르면 특별한 특이사항이나 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

임대 관계는 미상입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 35m-30m)와 저촉되며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고, 소로3류(폭 8m 미만)와도 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 송학크레지움캐슬 아파트는 신축급 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 일부 도로와의 저촉 및 제한사항이 존재하며, 가축사육제한구역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

최근 매매가는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 수준이나, 감정가는 3억 1천 9백만원으로 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2022년 사용승인)

* 권리관계 분석상 안전 (모든 권리 말소 예정)

* 일괄 매각으로 인한 소유권 취득 용이

* 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)으로 선호도 높은 면적

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가(2026년 6월~7월)가 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 3억 1천 9백만원입니다.

권리 인수 부담이 없고, 신축급 아파트라는 점을 고려하되, 최근 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 최근 실거래가 평균치 및 최고가 수준을 반영하고 감정가 대비 적정 할인율을 적용하여 2억 5천만원 수준으로 제안합니다.

이는 최근 최고가 거래액(2억 5천 5백만원)보다 소폭 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.