나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21120 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제13층 제1301호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21120 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “한국농업기술진흥원” 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 사다리형으로 인접지 및 도로와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로는 폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕으로, 27층 중 13층에 위치한 제1301호입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 천장은 벽지 등 마감, 창호는 새시 이중창으로 되어 있습니다.

이용 상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

단지 정보:

본 물건이 속한 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월 29일 사용 승인된 신축 아파트로, 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다. 최고 27층, 지하 주차는 9대 포함 총 20대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

도시계획:

대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21 저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)에 해당합니다.

기타 제한사항:

가축사육제한구역(2024-08-16 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

2. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(을1, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)을 기준으로, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존(갑1): 호림주택주식회사

* 근저당권(을1): 우리은행 (말소기준권리)

* 근저당권(을2): 홍영주

* 주택임차권(을3): 지미영

* 강제경매(갑2): 주택도시보증공사 (본건 경매 개시)

임차인 현황:

* 임차인: 지미영

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-21

* 확정일자: 2022-11-28

* 배당신고일자: 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 지미영은 대항력이 없어 매각으로 인한 소멸 대상이며, 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

채권 총액:

등기부상 채권 총액은 약 1,669,500,000원입니다.

3. 상권분석

주변 상권 특성:

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치해 있으며, 한국농업기술진흥원이 인근에 있어 특정 산업 관련 시설과의 연계성도 일부 있을 수 있습니다.

최근 매매 동향:

최근(2026년 6월~7월) 동일 면적(84.95㎡) 아파트 매매 사례는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 2026년 6월 8일: 16층, 235,000,000원

* 2026년 7월 22일: 14층, 255,000,000원

* 2026년 7월 11일: 6층, 230,000,000원

시세 대비 감정가 분석:

본 물건의 감정가는 315,000,000원이나, 최근 실거래가 평균은 약 240,000,000원 수준으로, 감정가가 최근 시세보다 약 75,000,000원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

4. 생활정보

주변 편의시설:

한국농업기술진흥원이 인근에 있으며, 아파트 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 편의시설이 있습니다.

최근 전월세 동향:

* 2023년 10월 18일: 12층, 보증금 249,500,000원, 월세 0원

* 2023년 11월 24일: 5층, 보증금 247,500,000원, 월세 0원

* 2026년 6월 23일: 4층, 보증금 2,000,000원, 월세 100,000원

최근 보증금 2억원대의 전세 물건이 거래되었으며, 월세 거래 사례도 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 간 괴리:

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 낙찰 후 추가적인 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련 사항:

임차인 지미영은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 249,500,000원에 대한 배당을 받지 못할 경우 법적 절차가 발생할 수 있습니다. (현재 배당 신고일자는 2024-09-20로 등기부상 말소된 것으로 보이나, 배당 여부 확인 필요)

토지이용계획 제한:

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로 저촉 사항 및 가축사육제한구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

기타:

송학크레지움캐슬 아파트와 관련하여 임대사업자의 경영난, 전세사기 관련 이슈, 대출 연장 문제 등이 언론에 보도된 바 있습니다. 이는 아파트의 전반적인 시장 가치 및 매수 심리에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

물건 개요:

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트(송학크레지움캐슬)로, 전용면적 84.95㎡(약 25.7평)이며 익산시 송학동에 위치합니다. 강제 경매로 진행 중입니다.

주요 특징:

비교적 신축인 점은 장점이나, 최근 시세 대비 높은 감정가와 아파트 단지 관련 전세 사기 이슈 보도 등이 주요 고려 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

신축 아파트:

2022년 준공으로 현대적인 시설과 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

가격 조정 가능성:

감정가가 시세 대비 높아, 유찰 시 또는 적절한 전략으로 시세보다 낮은 금액에 취득할 가능성이 있습니다.

권리 관계 명확성:

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임차권 등은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 인수하게 됩니다.

8. 예상 입찰가

산정 근거:

본 물건의 감정가는 315,000,000원이나, 최근 실거래가가 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 임차인의 보증금은 인수하지 않으므로, 인수 부담금은 0원입니다. 아파트 관련 부정적인 이슈가 일부 보도되었으나, 신축 아파트라는 점과 경매 물건의 특성을 감안하여 최근 고가 거래 사례를 중심으로 보수적으로 산정합니다.

제안 범위:

최근 최고가 거래액(255,000,000원)을 상회하는 범위 내에서, 감정가의 적정성을 고려하여 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

9. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지(익산시 송학동 902) 인근에 직접적으로 거론되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 익산시 전반에 걸쳐 하수종말처리장 등이 언급된 사례가 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.