나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21116 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 10층 1004호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21116 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 10층 1004호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 10층 1004호

사용승인일: 2022년 09월 29일

감정가: 314,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 1,669,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 10층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 대로, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 35m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고, 소로3류(폭 8m미만)에 저촉되는 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자 2022-10-18, 채권금액 120,000,000원)입니다.

3.2. 기타 권리관계

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (접수일자 2022-10-18)

* 근저당: 홍영주 (접수일자 2023-12-07, 채권금액 1,300,000,000원) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 조인행 (접수일자 2024-10-08, 채권금액 249,500,000원) - 매각으로 소멸 (전입일자/확정일자 2022-12-01)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자 2025-07-16, 채권금액 258,298,894원) - 매각으로 소멸

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 본 건 경매 절차를 통해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 조인행

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-12-01

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 송학동은 기존 주택지대로서, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 한국농업기술진흥원이 인근에 위치하여 관련 시설 이용도 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거지역 특성상 꾸준한 수요가 예상되며, 주변 편의시설과의 연계성을 통해 안정적인 상권이 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 건축물 정보: 2022년 9월 준공, 총 4개동 294세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 주차: 총 주차 대수 20대 (지하 9대 포함)로, 세대당 주차 공간은 약 0.68대 수준으로 다소 부족할 수 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 대로 및 소로 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본 건의 감정가는 314,000,000원이지만, 최근 매매 정보에 따르면 84.95㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 23,500만원, 2026년 7월 25,500만원, 2026년 7월 23,000만원에 거래되었습니다. 감정가가 최근 시세보다 약 20% 이상 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 전략 수립에 신중해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역 내 가축 사육이 제한됨을 의미하지만, 인근 지역의 축산업 활동 여부에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 주차 공간 부족

세대당 주차 대수가 약 0.68대로, 수도권 등 다른 지역의 신축 아파트에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 이는 거주 편의성이나 향후 재판매 시 고려될 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 익산시에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 101동 10층 1004호로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리관계가 매우 명확하여 인수할 권리나 보증금 부담이 없는 안전한 물건입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 접근하는 전략이 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역 지정 및 다소 부족한 주차 대수도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

전반적으로 권리 상의 안전성은 높으나, 가격 측면에서의 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물이 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수합니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 부담이 전혀 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 안정적 입지: 기존 주택지대에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(84.95㎡)의 아파트가 2026년 6월~7월 사이에 23,000만원에서 25,500만원 사이에서 거래되었습니다. 특히 2026년 7월 14층의 거래 가격이 25,500만원임을 고려할 때, 본 건(10층)은 이와 유사하거나 약간 낮은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가(314,000,000원)가 최근 시세(약 23,000만원 ~ 25,500만원)보다 현저히 높으므로, 보수적으로 접근하여 최근 시세 상단 및 감정가의 70~80% 수준을 고려한 입찰가 산정이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에, 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 단순 정보 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.