나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21112 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제9층 제904호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21112 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 9층904호

용도: 아파트

건물명: 송학크레지움캐슬

준공년월: 2022년 9월 29일

총층수: 22층 중 9층

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

건물면적 (공급면적): 해당 호실의 명확한 공급면적 수치는 제공되지 않았으나, 전용면적 84.95㎡를 기반으로 추정 가능하며 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 동측으로 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로 약 6~8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지: 사다리형의 평탄한 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25~30m), 소로2류(8~10m), 소로3류(8m 미만) 도로에 저촉되거나 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

혐오시설: 제공된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.10.18.)

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

소유권보존, 근저당, 가압류, 주택임차권, 근저당, 강제경매 등 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각 후 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

채권액 총계: 1,542,691,256원

임차인 현황:

임차인: 전

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 2일

확정일자: 2023년 11월 2일

배당신고일자: 2024년 10월 4일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 중심 지역에 위치하고 있습니다.

지역 내에서 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

"한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하여 지역 내에서의 기능적 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 22층 건물 중 9층에 위치합니다.

내외부 마감: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 천장은 벽지, 창호는 새시 이중창으로 마감되어 있습니다.

설비: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차: 단지 내 총 384대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지하 주차 공간은 364대, 지상 주차 공간은 20대입니다. (본 호실별 주차 대수는 별도 확인 필요)

단지내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제공된 자료 상 특이사항이나 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 법적 위험은 낮습니다.

임차인 전 의 경우 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

아파트 외관 및 내부 상태, 설비의 노후화 정도 등은 현장 방문을 통해 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

익산시 송학동의 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

경매 절차상 모든 권리가 소멸되어 법적으로 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편으로, 시세 대비 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트 (2022년 준공): 하자 발생 가능성이 낮고 최신 주거 트렌드 반영.

권리관계의 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 등기 취득 가능.

인수되는 임차 보증금 없음: 낙찰자가 추가적인 금전적 부담 없이 취득 가능.

시세 대비 잠재적 이익: 감정가보다 낮은 최근 실거래가 반영 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 평형대의 거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

층수, 향, 수리 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으나, 최근 실거래가를 기준으로 할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점과 신축 아파트라는 점을 고려하여, 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 판단하였을 때, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 245,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.