나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21117 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 504호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경21117 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 504호

용도: 아파트

건물 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

토지 지분: 47.49㎡ (약 14.37평)

감정가: 306,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 조사 시점 당시 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 소유권보존, 근저당권 (우리은행), 근저당권 (장종수), 주택임차권 (이소희), 가압류 (김영실), 강제경매 (주택도시보증공사) 등기 사항이 존재하며, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이소희

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 25일

* 확정일자: 2022년 10월 31일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)가 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 주요 시설

한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

사용승인일: 2022년 9월 29일

동수: 4개 동

세대수: 294세대

최고층: 27층 (본건 5층)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 면적 정보

토지 지분: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공된 정보 없음

5.3. 주차 정보

총 주차 대수: 384대 (지하 기계식 364대, 지상 기계식 20대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건 외 다른 부동산이 동일 채무로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다. 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 채무 총액

등기부채권 총액이 3,242,691,256원으로 감정가에 비해 매우 높은 편입니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 2022년 9월에 준공된 신축 아파트로, 전북 익산시 송학동에 위치하며 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 투자 가치 평가

모든 기존 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 권리를 인수하는 부담은 없습니다. 신축 아파트라는 점과 지역 내 주거 환경을 고려할 때 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최신 건축물

2022년 사용승인된 신축 아파트로, 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 권리관계 안전성

경매로 인한 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)가 말소될 예정으로, 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 우수한 입지

주요 간선도로와 버스 승강장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 단지(송학크레지움캐슬) 84.95㎡ 면적의 경우,

2026년 6월 8일 16층 거래가 2억 3,500만원,

2026년 7월 22일 14층 거래가 2억 5,500만원,

2026년 7월 11일 6층 거래가 2억 3,000만원에 이루어졌습니다.

본건은 5층으로, 최근 6층이 2억 3,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수되는 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.