나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21121 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제9층 제903호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층 903호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경21121 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 주거전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 아파트 총 단지 면적: 34092.85㎡ (약 10285.49평)

* 아파트 총 연면적: 50542.86㎡ (약 15289.78평)

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총 층수: 27층 (본건 9층)

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 건물 상태: 신축 아파트로 비교적 양호할 것으로 예상됨

1.4. 입지조건

1.4. 1. 주변 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "익산더샵아파트" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

1.4. 2. 교통상황

* 대상 물건 단지 내로 차량의 진출입이 가능함.

* 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능함.

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

* 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.5. 권리분석

1.5. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2022-10-18, 120,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,242,691,256원

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (갑1, 2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 조제원 (을2, 2024-10-15, 247,500,000원) - 말소 (전입/확정 2022-10-25)

* 가압류: 김영실 (갑2, 2023-12-27, 875,191,256원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 2025-07-16, 247,500,000원) - 말소 (사건번호 2025타경21121)

1.5. 2. 임차인 현황

* 임차인: 조제원

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-25

* 확정일자: 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받고 소멸될 권리임. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.5. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

1.6. 상권분석

1.6. 1. 주변 상업 시설

* 주위에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.6. 2. 지역 특성

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역임.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있음.

* 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.7. 2. 교통 및 접근성

* 단지 내 차량 진출입이 원활하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 편리함.

1.8. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역으로, 관련 시설이 인접할 경우 환경적 영향 가능성 검토 필요. (추후 지도 검색 결과에 따라 추가 정보 제공)

* 임대 관계 미상: 상세 임대 관계는 미확인되었으나, 현 임차인의 대항력 여부 및 보증금 관련 내용은 명확히 분석됨.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 익산시 송학동의 주거지역에 위치하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 교통 여건 또한 편리한 편이며, 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 말소되는 권리가 대부분이며, 인수되는 임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 권리상 리스크는 적습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 이와 관련된 잠재적 환경 요인을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 신축으로 비교적 최신식 내부 시설 및 구조를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 익산시 송학동의 주거 중심지에 위치하며, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 단지 주변으로 도로망 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 좋습니다.

1.11. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 조건의 아파트 거래가 23,000만원에서 25,500만원 사이에서 이루어졌습니다. 본 건은 9층에 위치하며, 신축 아파트임을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 24,000만원에서 25,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 감정가(313,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

(참고: 지도 검색 결과, 송학크레지움캐슬 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로, 해당 지역의 실제 환경은 현장 확인이 필요합니다.)

*

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 가치 및 낙찰 가능성을 완전히 보장하지는 않습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 권리 분석 및 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.