나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31482 [1] 전북특별자치도 김제시 요촌동 93-8 비동 1층 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 김제시 요촌동 소재""김제여고""서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 다세주택, 단독주택,
근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 1층 103호로서
외벽 :몰탈위 페인팅등 마감
내벽 :벽지 및 타일 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 도시가스난방 설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서""연립주택""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측에 접하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 전주지방법원 2025타경31482 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 요촌동 93-8 비동 1층 103호

건물명: 두일주택 B동 103호

용도: 연립주택

감정가: 50,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.41㎡ (약 23.72평)

토지지분: 78.4069384906789㎡ (약 23.72평)

건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 1984년 6월 26일 (사용승인일 1984년 12월 24일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 1층 103호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비 등

1.4. 기타 정보

채권자: 전OOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(62.1㎡)의 연립주택이 2026년 4월 1일 5,300만원에 거래되었으며, 2025년 11월 2일에는 5,300만원에 거래되었습니다. 또한, 73.8㎡ 면적의 연립주택이 2025년 12월 18일 5,500만원에 거래된 바 있습니다. 본 물건의 건물 면적(64.35㎡)은 62.1㎡와 유사하므로, 시세는 약 5,300만원 수준으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "김제여고" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 일반적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 전북신용보증재단의 강제경매개시결정(2025-07-17)보다 후순위인 한국자산관리공사의 가압류(2025-09-24) 및 씨에스씨2506유동화전문(2025-09-26)의 가압류는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 49,103,011원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다음과 같이 다수의 임차인이 거주 중이며, 모두 대항력이 있습니다.

* 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 최

보증금: 15,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2021-08-30

확정일자: 2021-08-30

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으며, 배당신고일자가 명시되어 있습니다.

* 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-02-06

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임 미상 정보는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 요촌동 일대는 학교, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 김제전통시장 (요촌동 416-1)이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 주변 연립주택들의 거래 사례를 볼 때, 지역 내 주거 선호도는 일정 수준 유지되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 학교(김제여고 등)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내 이동도 원활합니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기반 시설은 확보된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수: 여러 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력의 효력으로 인해 잠재적 위험은 여전히 존재합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 복잡한 채권 관계나 추가적인 권리 문제가 숨어 있을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)는 도로와의 관계에서 건폐율, 용적률, 건축 제한 등에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김제시 요촌동에 위치한 연립주택으로, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 최근 주변 유사 물건들의 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세가 높지 않은 것으로 판단됩니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 미상 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 점은 명도 및 권리관계 분석에 있어 상당한 주의를 요하는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크 관리 하에 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

* 부동산 강제 경매: 법적 절차에 따라 진행되는 경매 물건으로, 권리관계가 명확히 분석될 경우 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금(0원)을 제외한 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인 등)을 감안하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 실거래가 (5,300만원 ~ 5,500만원)와 감정가(5,000만원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 약 5,000만원 ~ 5,300만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 유동화 물건의 특성을 감안하여, 초기에는 감정가 수준인 5,000만원을 기준으로 접근하되, 물건의 상태, 명도 비용, 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 4,800만원 ~ 5,200만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 제안합니다.

* 주변에 직접적인 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 쓰레기 상습 투기 지역이 있었으나 현재는 정비된 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.