나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21108 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제101동 제1층 제101호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 1층 101호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21108 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 281,000,000원

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

토지면적: 47.49㎡ (약 14.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 물건 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 중 1층 (사용승인일: 2022.09.29)

등기부 요약: 소유권 보존, 우리은행 근저당(말소), 장종수 근저당(말소), 김영실 가압류(말소), 박석종 주택임차권(말소), 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리).

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

도로 관련하여 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 사항이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 3,224,191,256원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-10-18)

매각으로 소멸되는 권리: 을1(우리은행 근저당), 을2(장종수 근저당), 을3(박석종 주택임차권), 갑2(김영실 가압류) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박석종

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023-11-07

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 결과

본건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례 (84.95m² 기준, 2026년 6월~7월): 23,000만원 ~ 25,500만원.

평균 매매가: 약 236,666,000원 (23,500만원 + 25,500만원 + 23,000만원) / 3.

감정가(28,100만원) 대비 최근 실거래가 평균은 약 4,433만원 가량 낮게 형성되어 있습니다.

최근 전월세 사례 (84.95m² 기준):

- 보증금 249,500,000원 (12층, 월세 0, 2023.10월 계약)

- 보증금 247,500,000원 (5층, 월세 0, 2023.11월 계약)

- 보증금 20,000,000원 + 월세 100,000원 (4층, 2026.06월 계약, 이례적으로 낮은 보증금)

4.2. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보 및 주변 검색 결과 상, 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주된 용도는 공동주택 및 근린생활시설 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

건축년도: 2022년

총 동수: 4동, 총 세대수: 294세대

본건이 속한 101동은 19층 건물이며, 총 주차 대수는 384대 (지하 기계식 364대, 지상 기계식 20대)입니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 익산서초등학교, 익산고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재합니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 대비 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 0원)

토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당되나, 주거 환경에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

시세 대비 낮은 낙찰가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사 후 적정 입찰가를 산정한다면 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트로, 비교적 신축이며 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 철저한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 최근 실거래가 평균(약 2.36억원)을 기준으로 입찰가를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 평균: 약 236,666,000원

감정가: 281,000,000원

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 평균치를 기준으로 낙찰가율 80~90% 수준을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 189,000,000원 ~ 213,000,000원입니다.

본 보고서에서는 시세 대비 약간의 여유를 고려하여, 200,000,000원 ~ 220,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.