나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101684 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 201호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2022.06.16.)
ㆍ 외 벽 : 드라이비트 마감 등 .
ㆍ 내 벽 : 벽지 마감 등 .
ㆍ 창 호 : 샷시 이중창 등 .

이용상태

기호1~6은 다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며.
기호7~9는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 7미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 기계식주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대주택-도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 379-21번지 정원빌 2층 201호에 소재한 도시형생활주택(원룸형주택)입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101684 (1)이며, 감정가는 124,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

해당 물건은 토지 10.56㎡ (약 3.19평)와 건물 17.00㎡ (약 5.14평)를 포함합니다.

건물의 사용승인일은 2022년 6월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

본건의 채권자는 냉동냉장수산업협동조합이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활주택 및 점포 등이 혼재된 지역입니다.

북측 인근에 사상고등학교가 있으며, 주변은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권(채권액 2,639,000,000원)입니다.

이후 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 임의경매 개시결정(2025타경101684) 및 북부산세무서장의 압류 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차 완료 시 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차인, 유치권 등)가 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황으로는 김남형이라는 임차인이 있으며, 보증금 3,000,000원, 차임 230,000원에 2025년 2월 10일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 9월 23일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 300만원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 괘법동은 사상역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적을 가진 주택의 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

2026년 4월 24일 거래된 에코빌(19.40㎡, 5.87평, 2011년식)은 100,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 17,035,775원/평입니다.

다른 거래 사례인 경남본동빌라2(74.77㎡, 22.62평, 2003년식)는 81,890,000원(약 3,620,195원/평), 지정빌라(75.37㎡, 22.80평, 2002년식)는 149,000,000원(약 6,535,088원/평)에 거래되었습니다.

이들 거래 사례는 주로 다세대주택이며, 본 건(도시형생활주택, 2022년 준공)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

본 건은 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 에코빌(2011년)보다 최신 건물임을 감안할 때, 단위 면적당 가격은 에코빌보다 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 부산 지하철 2호선 사상역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 우수합니다.

주변에 사상고등학교가 위치하며, 사상역 인근의 상업 시설을 통해 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 2,639,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 해당 물건의 담보 가치가 일정 부분 높게 설정되었음을 시사할 수 있습니다.

건물이 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 복합 이용 중이므로, 향후 건물 관리 및 운영 측면에서 고려할 점이 있을 수 있습니다.

기계식 주차 시설이 구비되어 있어, 주차 관련 불편함이나 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

도시형생활주택 및 오피스텔은 임대 시장의 변동에 비교적 민감할 수 있으므로, 향후 공실 위험 및 임대 수익률 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 최신식 건물로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

사상역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건은 향후 가치 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

다만, 감정가액이 유사 면적의 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 정확한 현장 조사를 통한 시세 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)로 즉시 사용 가능하며, 별도의 리모델링 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

사상역 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔로서 1인 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 124,000,000원입니다.

주변 유사 물건인 에코빌(19.40㎡, 5.87평, 2011년식)이 100,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 17,035,775원입니다.

본 건(17㎡, 5.14평)의 감정가는 평당 약 24,124,513원으로, 에코빌 대비 단위 면적당 가격이 약 40% 높습니다.

본 건이 2022년 준공으로 에코빌보다 11년 신축임을 감안할 때, 감정가가 시세를 반영한 합리적인 수준일 가능성도 있습니다.

다만, 유사 면적 신축 건물의 예상 가치를 보수적으로 산정하면, 17㎡ (5.14평)에 에코빌의 평당가(약 1,703만원)에 신축 프리미엄을 더하여 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 현장 조사 및 최신 시세 조사를 충분히 진행하신 후, 감정가 124,000,000원을 기준으로 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

(본 예상 입찰가는 주변 시세 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사와 최신 시장 동향을 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.