나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2591 [1] 부산광역시 북구 구포동 1215-56 호암빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""신청초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 호암빌라 2층 201호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2002년 07월 12일 준공되었으며
철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 제2층 제201호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 타일 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
본건 201호는 서측 인근 도로를 기준으로 2층이나 동측 도로 기준으로는 1층임.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내 택지조성된 정방형의 토지로 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07)
상대보호구역(신천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

물건 비고

-본건 201호는 서쪽 인근 도로를 기준으로 2층이나 동쪽 도로를 가준으로는 1층임.
-다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2591 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1215-56 호암빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 32.07㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.07㎡ (약 9.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물지분: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신만덕새마을금고 (경매 신청 채권자)

1.1. 건물 상세 정보

건축년도: 2002년 07월 12일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 몰탈위 페인트 및 타일 붙임 마감

창호: 샷시 창호

내부: 이해관계인 부재로 조사하지 못함

설비: 난방 설비, 급배수위생 설비 등

1.2. 토지 상세 정보

형상 및 이용상태: 서하향 경사지대 내 택지조성된 정방형 토지로 다세대주택 건부지 등으로 이용 중

인접 도로상태: 북동측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역 (2024-02-07)

제한상태: 상대보호구역 (신천초등학교), 토지구획정리사업지구

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치함

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장에서 근거리로 제반 교통 상황은 보통임

3. 권리분석

등기부상 총 채무액: 72,467,951원

말소기준권리: 만덕2.3동새마을금고 근저당 (2002-07-16 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨 (단, 등기사항전부증명서상으로 확인되지 않은 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 조사됨)

특이사항:

- 본건 201호는 서쪽 인근 도로를 기준으로 2층이나, 동쪽 도로를 기준으로 보면 1층임.

- 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 현황 등은 경매 응찰 시 재확인이 필요함.

4. 상권분석

주거지역으로 인근에 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 안정적인 주거 상권 형성

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

특이하게 혐오시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

교육시설: 신천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 양호

교통: 차량 통행 용이, 버스정류장 근거리로 대중교통 이용 편리

편의시설: 주거지역 인근의 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

층수 혼동 가능성: 서측과 동측 도로 기준 층수 표기가 달라 혼동을 줄 수 있음

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 및 정확한 마감재, 설비 상태 등을 직접 확인하지 못했으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 재확인이 필요함

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 실제 점유자가 있는지, 거주 상태는 어떤지 등은 추가 확인 필요

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 2002년 준공된 다세대주택으로, 신천초등학교 인근에 자리하고 있음. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 55,000,000원은 비교적 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됨. 특히, 서측과 동측 도로 기준 층수 표기 차이점과 내부 미확인 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항임. 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상되나, 정확한 내부 상태와 점유 관계는 재확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

비교적 최근 연식 (2002년 준공)으로 관리 상태가 양호할 가능성 존재

주거지역 내 위치하며 초등학교 인근으로 안정적인 주거 가치 기대

주변 시세 및 신축 연식 대비 감정가 대비 투자 가치 존재 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 55,000,000원임. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물(건축년도 1995~1997년)의 전용면적 49.93㎡ ~ 81.67㎡ 물건이 35,000,000원에서 80,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타남. 본건은 전용면적 54.78㎡에 2002년 준공으로 비교 대상 물건보다 신축 연식이 짧은 장점이 있으나, 2층/1층 층수 표기 혼동과 내부 미확인 등의 리스크 요인 존재. 신축 연식의 이점과 시장 상황, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 10% 가량 낮은 금액인 49,000,000원을 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.