나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101687 [1] 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 101동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 ""부일외국어고등학교"" 동측 인근에 위치하는 감천
오펠리움 아파트 101동 14층 1402호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 임야 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 14층 1402호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남동측으로 폭 약6미터 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-05-22), 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지(2021-12-17)<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이
요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101687 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 101동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

토지지분: 47.7788㎡ (약 14.45평)

건물면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6019㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

해당 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치하며, 부일외국어고등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 임야 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 일단의 주택단지조성사업지역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 강OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 7일자 금정세무서장의 압류입니다.

주요 권리사항으로는 2025년 5월 14일 접수된 강경민 씨의 주택임차권이 있으며, 보증금은 145,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 전입일자는 2021년 4월 19일, 확정일자는 2023년 4월 11일입니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 145,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 해당 물건 외 다른 인수되는 권리가 없음을 의미할 수 있으며, 임차인의 보증금은 별도로 인수 대상이 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강경민

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-19

* 확정일자: 2023-04-11

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 감천동 일대는 전반적으로 주거 기능이 강화된 지역입니다. 인근에 학교가 위치하고 있으며, 자연 녹지 지역과 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

감천오펠리움아파트는 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 4개 동, 145세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 101동 14층에 위치하고 있습니다. 전용면적은 59.60㎡ (약 18.03평)입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주차 시설은 지상 3대, 지하 5대로 총 6대 수용 가능하나, 총 세대수에 비해 부족한 편입니다. 도시가스 및 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인 강경민 씨의 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 감정평가서 요약 내용으로 보아, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 따라 예상치 못한 수리비가 발생할 가능성이 있습니다. 마지막으로, 아파트 대비 매우 낮은 주차 대수는 입주민에게 불편을 초래할 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제될 수 있다면, 안전하게 투자가 가능할 것입니다. 하지만 이를 인수해야 하는 상황을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다. 내부 상태 미확인이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공으로 비교적 최신식 아파트입니다.

* 부산 사하구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 문제로 인해 다른 응찰자들이 부담을 느껴 입찰 경쟁이 낮을 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래가는 155,000,000원 수준입니다. 감정가는 173,000,000원입니다.

본 물건은 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 총 부담액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 보증금 회수 가능성을 감안하고, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 위해, 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준이며, 임차인의 보증금(145,000,000원)을 감안할 때, 낙찰 시 추가적인 보증금 부담을 최소화하면서 시세 차익을 노릴 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.